Continúa la subida en las operaciones de compraventa de viviendas en noviembre

compraventa de viviendas

Una vez conocidos los datos publicados por el INE sobre las operaciones de compraventa en sector inmobiliario español  durante el mes de noviembre de 2014, observamos como durante este mes la cifra de operaciones aumentó en un 14% respecto al mes de noviembre de 2013. Sin duda unos datos muy esperanzadores de cara a futuras inversiones.

Este avance interanual del mes de noviembre, es el tercero que se da de forma consecutiva durante el año 2014 y parece significar el inicio de una lenta recuperación dentro del sector inmobiliario español.

Analizando pausadamente los datos extraídos del informe del INE, observamos como una de las principales causas en esta subida de operaciones ha sido el aumento de un 41,6% en las operaciones de compraventa de viviendas de segunda mano, llegando a una cantidad de 17.433 transacciones. Por su parte, la compraventa de viviendas de nueva construcción descendió un 20,6% interanual; llegando a la cuota más baja desde el año 2007.

compraventa de viviendasMención destacada merecen también las viviendas libres, ya que el 90% de las operaciones de compraventa de viviendas durante este mes (un total de 22.675 viviendas) han sido de este tipo; dejando en sólo un 10% (2.525) a las transacciones realizadas con viviendas protegidas.

Por último, si miramos detenidamente los datos de las distintas comunidades autónomas, observamos como todas ellas han presentados variaciones interanuales positivas menos la comunidad de Cantabria y la Comunidad Valenciana. Por el contrario, las que han presentado un mayor incremento son la Comunidad Foral de Navarra, La Rioja y el Principado de Asturias.

Tras conocer estos datos, podemos augurar que las expectativas futuras son positivas y apuntan a que la estabilización va consolidándose; eso sí el ritmo será lento y no ocurrirá de la noche a la mañana. Habrá que esperar e ir con pies de plomo.

 

Los fondos buitre en el mercado inmobiliario español

fondo buitre

fondo buitreA estas alturas seguro que muchos de ustedes  ya habrán oído hablar de los llamados fondos buitre y de sus conocidos “negocios” dentro del mercado inmobiliario español. Es por ello que desde Subastafacil, queremos aclararles un poco más qué son estos fondos buitre, cómo actúan y cuál es su situación actual dentro del mercado inmobiliario español.

¿Qué son y cómo actúan los fondos buitre?

Como su nombre bien indica, un fondo buitre es un fondo de inversión que espera pacientemente hasta que su presa está al borde de la muerte financiera. Estos fondos de inversión, también conocidos como fondos de riesgo o oportunistas tienen como objetivo comprar activos inmobiliarios al precio más bajo posible par que así, en un futuro cercano, revenderlo a otros inversores y conseguir una rentabilidad elevada.

Como los mercados que estos fondos eligen se encuentran en estados de crisis o estancamiento económico, a los poseedores de los activos no les queda otro remedio que vender (pese a acumular pérdidas) antes que continuar acumulando más gasto.

Y es que en momentos en los que el precio de la vivienda es bajo, invertir en la compra de inmuebles aparece siempre como una suculenta alternativa para hacer negocio futuro.

Los fondos de inversión dentro del mercado español

Dentro del mercado inmobiliario español, los fondos buitre, no sólo actúan sobre viviendas y activos inmobiliarios. Desde hace unos meses han comenzado a ver negocio en las divisiones inmobiliarias que poseen los activos adjudicados a los grandes bancos. Algunos ejemplos que ya hemos podido ver gracias a la prensa son la cesión de Bankia a Cerberus, la mitad de servihabitat de La Caixa a Texas Pacific Group o Apollo que compró el 85% de Altamira.

Con todo ello, estos grandes fondos gestionan ahora mismo más de 277.100 millones; es decir el 27% del PIB español.

El Parlamento Europeo analizará las denuncias de varios británicos al sector inmobiliario español

La comisión de Peticiones del Parlamento Europeo abordará el próximo martes la denuncia de varios ciudadanos británicos que han tenido problemas con el sector inmobiliario español. En concreto, se analizará el caso de quienes poseen una casa en España que ha sido declarada ilegal y ahora están ante la disyuntiva de un posible desalojo y demolición o pagar una multa para regularizar su situación.

En otros casos se trata de británicos que han tenido problemas para recuperar un depósito bancario tras el incumplimiento del contrato por parte del promotor. Además se verán otras dos denuncias presentadas por un español y una británica igualmente relacionadas con la situación del sector inmobiliario.

Los eurodiputados estudiarán también una petición sobre la supuesta violación de la legislación medioambiental comunitaria por parte de las autoridades regionales y locales de Murcia.

El peticionario afirma que la aprobación de varios planes de desarrollo urbano ha permitido una urbanización excesiva con repercusiones negativas sobre el medio ambiente de la región.

La queja sobre la apertura de una planta de regasificación de la sociedad Reganosa en Mugardos (La Coruña) figura asimismo en el orden del día de la comisión de Peticiones. Los denunciantes consideran que vulnera la directiva sobre el control de los riesgos inherentes a los accidentes graves en los que intervengan sustancias peligrosas y la relativa a la evaluación de las repercusiones de determinados proyectos públicos y privados sobre el medio ambiente.

Otra de las denuncias españolas que llegará a Bruselas es la de una supuesta infracción de la legislación comunitaria de acceso a la información y al tratamiento de las aguas residuales urbanas en conexión con la actividad de la empresa ‘Emasagra’, en Granada.

Fuente: Fotocasa.es

La banca, omnipresente en el sector inmobiliario

El sector inmobiliario español depende de decisiones bancarias. En realidad siempre ha sido así, sin la financiación necesaria para emprender las obras las empresas del ladrillo no podrían iniciar negocio alguno.

Pero ahora la banca no sólo financia o deja de financiar tal o cual promoción sino que participa en la elaboración de los planes estratégicos de las compañías, está presente en el accionariado de las mayores empresas del sector y decide qué empresa mantiene la actividad y cual no dependiendo de su voluntad de refinanciar o no la deuda de las inmobiliarias. Y además vende viviendas a través de nuevas filiales creadas para acoger la ingente cantidad de activos embargados tanto a particulares como a empresas en los tres últimos años.

Las dos mayores inmobiliarias españolas cotizadas, Metrovacesa y Colonial, están en manos de bancos nacionales y extranjeros. Seis bancos españoles, liderados por Santander y Barclays, son los primeros accionistas de Metrovacesa. En Colonial, tras la refinanciación anunciada el viernes, bancos nacionales y extranjeros tomarán aproximadamente el 90% del capital.

Los presidentes y consejeros delegados de Colonial y Metrovacesa son profesionales del sector inmobiliario o financiero designados por la banca. En el caso de Colonial tanto Juan José Brugera (presidente) como Pere Viñolas (consejero delegado) son cercanos a La Caixa, mientras que en Metrovacesa la carrera de su presidente, Vitalino Nafría, está ligada a BBVA y la designación de Eduardo Paraja como consejero delegado fue del gusto de Santander.

El futuro de la tercera mayor inmobiliaria cotizada, Reyal Urbis, depende también ahora de la banca. La compañía presidida por Rafael Santamaría debe cumplir un plan de venta de activos para que las entidades financieras sigan abriendo la puerta de sus despachos a la empresa. Reyal Urbis tiene una deuda cercana a los 4.500 millones; si la banca acreedora decide no refinanciar Reyal se convertirá en uno de los mayores concursos de acreedores vividos en España, tras el protagonizado en 2008 por Martinsa Fadesa, que se declaró en concurso con una deuda aproximada de 7.000 millones.

Fuente: Cincodias.com

Promotores, entidades financieras y Banco de España

Las cifras tienen la mala costrumbre de sacar las vergüenzas y trapos sucios a relucir. En particular, las cifras del mercado inmobiliario, número de viviendas iniciadas, número de transacciones inmobiliarias y créditos concedidos no van cogidos de la mano.

Es muy curioso cómo el crédito al promotor sigue aumentando a pesar de una contracción en ventas cercana al 15% de las ventas en el año 2007. Véase cuadro adjunto, creado con datos extraidos del Banco de España (PDF) y los informes del total de crédito concedido por las entidades financieras. Este aumento de crédito es una mera refinanciación de deudas antiguas, no hay otra salida, porque desde 2007 hasta septiembre del 2009, las transmisiones de propiedad de todo tipo han caido en picado.

Más curiosa es la diferencia de percepciones sobre la calidad del crédito entre los deudores y acreedores. Las entidades financieras, declaran una mora del sector inmobiliario del 8,73%, por importe de 28.315 millones de euros, pero los promotores inmobiliarios afirman que no pueden pagar los 324.000 millones de euros en préstamos que tienen concedidos y que necesitan un plan especial de salvamento para que el sistema financiero no se resienta. No piden mucho, aproximadamente requieren un 30% del PIB, casi nada.

Las daciones en pago han aumentado espectacularmente, los precios han caido y tienen que caer más, pero el Banco de España mira hacia otra parte, permite que se sigan refinanciando deudas en mora y no quiere que el propio sistema financiero aflore todo el credito subprime que tiene apalancado entre sus balances.

La salida pactada entre el supervisor y las entidades financieras ha sido clara. Vamos a aguantar 10 años en esta situación, refinanciando deuda inmobiliaria sin control y capitalizando cada vez más intereses, todo sea por no dejar caer los precios y no convertir los bancos en las mayores inmobiliarias del mundo.

Si realmente queremos salir de la crisis, el primer paso es el desbloqueo del mercado inmobiliario y este desbloqueo pasa por el ajuste drástico del precio y del stock. Este ajuste sólo se produce mediante la ejecución de créditos pendientes, las subastas abiertas de los inmuebles sin límite inferior y mediante un sistema que muestre los activos al precio que realmente tienen.

Fuente: ElBlogSalmon