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15/12/201412/06/2019

Los desahucios siguen subiendo

Hace poco nos llamaron de un medio de comunicación para preguntarnos si era cierto que las ejecuciones hipotecarias estaban bajando con respecto de los años anteriores. Nosotros les dijimos que el ritmo seguía creciendo y, es más, el interés de los inversores había crecido en este último año.

Claro está que la gente, incluido los inversores, han determinado que tener el dinero en el banco es poco rentable y por eso prefieren invertir en inmuebles en subasta y, de paso, ayudar en medida alguna a los que están pasando por procesos de desahucios.

Analizando la noticia que nos presenta el diario digital 20 minutos con datos del CGPJ, podemos destacar la poca información y transparencia del órgano judicial a la hora de establecer una estadística correcta.

En el gráfico que nos presentan no establecen si las ejecuciones hipotecarias provienen de la misma demanda, de una pieza a parte o derivada de una reclamación dineraria de otra índole. Hay muchas de las ejecuciones hipotecarias que se están realizando este año que son consecuencia de subastas extrajudiciales, sin ningún tipo de amparo para los ejecutados y sin apenas acceso a los inversores a las mismas.

Muchos bancos han estado alargando la agonía de sus clientes haciéndoles carencias y demás triquiñuelas para lavar su imagen y conseguir que las cifras en papel resulten atractivas, pero la realidad es mucho más cruda que los datos que se presentan.

Resulta cuanto menos curioso que se analicen los datos del servicio común de comunicaciones de los partidos judiciales (para que lo entienda todo el mundo se trata de un departamento que hace las comunicaciones del juzgado a las personas o empresas), cuando estos no están presentes en todos los partidos judiciales, cuando en muchas ocasiones las comunicaciones se hacen por exhorto a juzgados de paz o cuando, en la mayoría de las ocasiones, se hacen por edictos en tablones. Esto no resulta serio, por lo que de esto no se pueden extraer datos reales. No se habla si los que hacen la ejecución son las entidades a las que se les debía un crédito hipotecario, si es por una deuda con Hacienda o la Seguridad Social, no especifica si es vivienda habitual o es una nave de un polígono.

Es cierto que las ejecuciones han crecido este año, pero también es cierto que se han producido menos ejecuciones de viviendas habituales que de otro tipo.

En los próximos dos años.

Lo que tenemos ya en nuestro horizonte es una devastadora escena de desahucios de familias que no han conseguido rehacer su situación y que por lo tanto, no tendrán una salida digna de sus viviendas. Hay que encauzar este asunto para que todas las partes puedan resarcir su interés de la mejor manera posible. Si a estas familias se las recoloca en pisos con alquileres sociales, el acreedor verá satisfecho el pago y las familias no se quedan en la calle.

En la actualidad hay muchos procedimientos que se acogieron (hace ya casi dos años) a la moratoria promovida desde la unión europea, pero eso no dura eternamente, sumado a las hipotecas que terminan sus carencias… nos espera un año movidito.

¿Quién es el lobo más feroz?

Nadie nos lo pregunta y nos produce mucha curiosidad. Gracias a la intervención mediática, todo el mundo piensa que el que quita la casa a una familia siempre es el banco. Rotunda y claramente NO. Hay muchos de los desahucios que se producen en este país ocasionados por las subastas que se celebran de la Seguridad Social y Hacienda. Estos acreedores estatales son realmente sanguinarios a la hora de arremeter contra los deudores. No tienen piedad, no negocian nada. Si debes a un banco tienes posibilidades de negociación y armas judiciales para poder defender, de alguna manera, tu posición frente a la situación que estás viviendo. Si los que te están ejecutando la vivienda son la Seguridad Social y Hacienda, la cosa no tiene solución.

Es cierto que para los inversores (licitadores) judiciales deberían poner las cosas más fáciles para poder acceder a tu inversión con la máxima rapidez posible y así poder ejercer tu labor con mayor índice de éxito, pero si el legislador estableciera una mayor protección a los que se quedan sin su vivienda habitual (el resto de casos consideramos que no es necesario), todo sería más rápido y sencillo.

Desde Subastafacil.com esperamos que, para próximas regulaciones en materia de subastas, el consejo de ministros, haga consultas a los profesionales del medio para saber qué medidas serían necesarias para agilizar los procesos y para el buen fin de los intereses de todos los agentes que participan en este sector.

José Martínez

Director ejecutivo Subastafacil

28/09/200912/03/2019

En las ondas

Aquí tenéis un extracto de la entrevista que nos realizó Don Francisco Javier Chavanel, director de 7.7RADIO , con el propósito de conocer más de cerca el modelo de negocio de subastaFACIL.com

Emitido el 22 de septiembre de 2009 en el programa » El espejo canario »

10/08/200912/06/2019

NO estamos en EEUU. Aquí hay que pagar la hipoteca.

A diferencia de otros países como Estados Unidos (en los que unicamente se responde de la hipoteca con el propio bien) en el caso de España y con el ordenamiento jurídico actual, a los españolitos de a pie más nos vale pagar la hipoteca que hemos firmamo, ya que respondemos con el TOTAL de nuestros bienes. Y no solo presentes, sino también futuros.

De hecho, en caso de que se subaste nuestra propiedad y no acuda nadie a pública subasta, el banco puede llegar a quedarse con nuestra propiedad por el 50% del importe por el que saliera a subasta y seguir reclamándonos el resto de la deuda más intereses y costas. (Artículo 671 L

Con los tiempos que corren una de las preguntas con que más nos encontramos los abogados en nuestros despachos es: ¿Qué pasa si no pago la hipoteca?

Si desgraciadamente eres una de las personas a las que la hipoteca está ya asfixiando y no puedes hacer frente a las cuotas mensuales, es importante que antes de tomar ninguna decisión leas este comentario. Lo primero que tienes que saber es que dejar de pagar la hipoteca sería una pésima decisión, pues lejos de acabar con el problema lo iniciarías. Desde la primera cuota impagada, el banco te recordará que está obligado a cobrar tu deuda y puedes estar seguro de que te la acabará cobrando.

Cuando firmas una hipoteca se establece una cifra máxima de intereses de demora, que es la cantidad porcentual que se va a aplicar cuando la hipoteca no se paga a tiempo. Casi siempre suele ser un importe alto, entre el 18 y el 29%. En el caso de que se retrase un pago, el contador empieza a correr. Y el banco empieza a advertir tanto al deudor como al avalista, si lo hay, a través de notificaciones que reclaman el cobro de la cuota.

Desde el primer día que no se abona una cuota, el banco puede acudir al juez para solicitar el embargo de los bienes que salden la deuda. Aunque esto no suele ocurrir, porque se intenta renegociar la hipoteca con el cliente. Si no se paga la segunda cuota, se sigue el mismo procedimiento, y no es hasta la tercera cuota (90 días), que el cliente entra en mora. Esto se debe a que los bancos no son inmobiliarias, no tienen ningún interés en comprar y vender pisos, por eso, antes de demandar a un cliente agotan todas las vías de negociación posibles y sólo se busca la ejecución del bien cuando no es posible llegar a un acuerdo de pago con el deudor. En este caso el banco podrá acudir al procedimiento hipotecario, que finaliza con la subasta de la vivienda, aunque las entidades financieras pueden tratar de hacerse con el dinero acudiendo a otros procedimientos judiciales. Lo más grave de todo es que a través del juzgado, no reclaman las mensualidades que se le deben sino EL TOTAL del importe prestado y pendiente de pago al tipo de interés en mora pactado en la hipoteca.

En este procedimiento no hay que recurrir a un perito para que tase el valor de los inmuebles, pues se toma el que recoge la hipoteca y es este el valor que sirve a efectos de subasta.

El juzgado comunica al moroso que ha admitido a trámite la demanda de ejecución de hipoteca. Éste puede efectuar un nuevo requerimiento de pago. Al recibir la notificación, el propietario puede oponerse, si bien en este tipo de juicios ejecutivos las causas que figuran en la ley para hacerlo son haber pagado ya o estar en desacuerdo con la cantidad que solicita el banco. Si hasta el momento el banco o caja ha ido de la mano de su abogado y procurador -cuyo coste pagará el moroso-, éste no necesitaría recurrir a estos profesionales, si bien «otro elemento para oponerse (y ganar tiempo a los efectos de poder vender el inmueble) es que los abogados detectemos defecto de forma».

El deudor puede pagar el principal e intereses que adeude y las costas, con lo que se declararía terminado el procedimiento. Si no puede pagar se termina el procedimiento con la subasta del inmueble que se notifica al deudor con 20 días de antelación. Nuevo plazo en el que podría pagar.

Si llegado el momento no has podido pagar, el inmueble saldrá a subasta. Para participar en la subasta hay que depositar antes el 30% del precio. Si en este procedimiento la vivienda no se adjudica a ningún postor, pasa a pertenecer a la entidad financiera que concedió el préstamo.

Pero cuidado, con la subasta de tu vivienda no siempre acaba el problema, si el banco no consigue saldar tu deuda sigues debiéndole dinero. Para liquidar tu hipoteca no basta con devolver las llaves de tu casa al banco, este sistema, que si es válido en otros países como por ejemplo en Estados Unidos, no funciona en España, aquí cuando firmas una hipoteca respondes del pago de forma personal, es decir, si el banco al vender la casa no cubre la deuda que tienes con él seguirá solicitando, tanto al deudor como al avalista, el importe restante y podría llegar a embargarte parcialmente la nómina o cualquier otro bien presente o futuro hasta que recupere todo el dinero que te prestó.

Cuando firmamos la hipoteca y según el Código Civil -art. 1.911- uno responde ante el banco con todos los bienes presentes y futuros, de modo que si subastados los bienes no se cubre el crédito, el banco continuará adelante para resarcirse de la deuda mediante otras medidas ejecutivas como, por ejemplo, el embargo de saldos de cuentas corrientes, retención del salario… La ejecución proseguirá hasta saldar la deuda, embargando incluso la propiedad del avalista que se tomó como garantía. Pero el préstamo hipotecario no será lo único a pagar: las costas del procedimiento y los intereses de demora -que se mantienen durante todo el proceso- le añaden un buen pellizco al montante de la hipoteca. Aún así el banco no puede ‘enriquecerse’ con esta operación.

En definitiva, que está todo atado y bien atado, y que si a los bancos no les interesa embargar los bienes, menos interesa al cliente dejar de pagar la hipoteca, ya que lo acabará haciendo. Y con creces.

Nivia Tiel – Dpto. Jurídico subastaFACIL.com

22/06/2009

¡Cuidado con los retrasos en el pago del alquiler!

Hoy me hago eco de una noticia relacionada con el mundo inmobiliario que ha saltado en estos días en varios medios de información y sobre la cual muchos especulan: “Una sentencia favorable en recurso de casación tramitado ante el Tribunal Supremo por Affirma Abogados & Consultores considera que un mero retraso en el pago del alquiler por segunda vez, después de que el inquilino ya haya sido demandado previamente, y aunque entonces pagase la mensualidad con retraso, será causa de desahucio, siempre que el contrato de arrendamiento estipule un plazo máximo de pago”.

Quiero hacer notar que este titular, así leído, puede inducir a error, tal y como suele ocurrir cada vez que sale a la luz en los medios de comunicación una Sentencia del Tribunal Supremo de gran trascendencia social. No existe una Sentencia modelo que pueda servir para todos los procedimientos de desahucio por retrasos en el pago del alquiler, sino que ello dependerá de varios factores:

1. El contrato de arrendamiento debe estipular un plazo máximo para el abono de las cantidades. La sentencia citada en este artículo, estimó la demanda y falló a favor de la formalización del desahucio, basándose en que el contrato entre el propietario de la vivienda y la demandada exigía el pago anticipado de las rentas mensuales, y fijaba un plazo máximo de ocho días de retraso para llevar a cabo el desalojo. De este modo, al haberse producido una demora de dos semanas en la renta correspondiente al mes de marzo de 2002, y al ser este retraso posterior a una acción de desahucio precedente, no suponía una demora sino un incumplimiento de la obligación de pago de la renta, por lo que no había abuso de derecho en el ejercicio de la acción del demandante. Por ello, es necesario recordar que quienes estén interesados en alquilar una vivienda deben primeramente asesorarse para que puedan redactar un buen contrato. De ese modo, si en el contrato se establece como fecha para el pago el día 5 de cada mes, o como suele ser habitual, ente el 5 y el 10 de cada mes, el inquilino no podrá hacerlo por sistema el día 20 y que no pase nada.

2. Debe existir una primera demanda de desahucio, previa al procedimiento de desahucio actual y por el mismo motivo. Ello supone que no basta con que el inquilino se haya retrasado dos o más veces en el pago del alquiler, ni siquiera que sea un moroso por sistema, sino que además es necesario que haya sido demandado por ello, o sea, que ya exista una demanda de desahucio anterior y que además esta haya sido enervada por el demandado; – ello se produce cuando el inquilino se persona en el procedimiento de desahucio y paga una vez interpuesta la demanda pero antes de que se celebre el acto del juicio-, en este caso el alquiler continúa como si nada hubiese pasado. Y aquí radica lo novedoso de esta sentencia, en que esta acción de enervación que hasta ahora podía realizarla el moroso cada vez que quisiese, sin que existiese un límite, y obligando al propietario a instar un procedimiento cada vez que el inquilino le dejase de pagar, a partir de ahora solo podrá hacerse una vez, ya que la segunda vez que se retrase en el pago y sea demandado, ya no podrá parar el pleito aunque pague antes del juicio.

3. No es necesario siquiera que se haya interpuesto esta segunda demanda antes de que el inquilino efectúe el pago, y que este la enerve. Una vez que exista un procedimiento anterior por desahucio, el inquilino ya no podrá volver a retrazarse en el pago del alquiler, pues en este caso el mero retrazo supondrá causa suficiente para que el propietario solicite la resolución del contrato de arrendamiento, aún y cuando el pago se haya efectuado ANTES de que el propietario interponga la demanda ante el Juzgado.

La trascendencia de esta sentencia es, que este segundo retraso no permitirá enervar o anular el desahucio, por lo que se impide así que el inquilino decida cuándo pagar, como viene sucediendo desde hace varios años. Esta decisión del Supremo, supone un alivio para muchos propietarios de viviendas en alquiler que ven cómo cobrar la renta se convierte en una auténtica aventura, ya que desconocen cuándo recibirán el dinero, vulnerando de ese modo los derechos del propietario. Por otra parte, esta Sentencia que sienta jurisprudencia, podría abrir la puerta a miles de desalojos forzosos, así que a partir de ahora: ¡Cuidado con los retrasos en el pago del alquiler!

Nivia Tiel – Dpto. Jurídico subastaFACIL.com