Los desahucios siguen subiendo

Hace poco nos llamaron de un medio de comunicación para preguntarnos si era cierto que las ejecuciones hipotecarias estaban bajando con respecto de los años anteriores. Nosotros les dijimos que el ritmo seguía creciendo y, es más, el interés de los inversores había crecido en este último año.

Claro está que la gente, incluido los inversores, han determinado que tener el dinero en el banco es poco rentable y por eso prefieren invertir en inmuebles en subasta y, de paso, ayudar en medida alguna a los que están pasando por procesos de desahucios.

Analizando la noticia que nos presenta el diario digital 20 minutos con datos del CGPJ, podemos destacar la poca información y transparencia del órgano judicial a la hora de establecer una estadística correcta.

En el gráfico que nos presentan no establecen si las ejecuciones hipotecarias provienen de la misma demanda, de una pieza a parte o derivada de una reclamación dineraria de otra índole. Hay muchas de las ejecuciones hipotecarias que se están realizando este año que son consecuencia de subastas extrajudiciales, sin ningún tipo de amparo para los ejecutados y sin apenas acceso a los inversores a las mismas.

Muchos bancos han estado alargando la agonía de sus clientes haciéndoles carencias y demás triquiñuelas para lavar su imagen y conseguir que las cifras en papel resulten atractivas, pero la realidad es mucho más cruda que los datos que se presentan.

Resulta cuanto menos curioso que se analicen los datos del servicio común de comunicaciones de los partidos judiciales (para que lo entienda todo el mundo se trata de un departamento que hace las comunicaciones del juzgado a las personas o empresas), cuando estos no están presentes en todos los partidos judiciales, cuando en muchas ocasiones las comunicaciones se hacen por exhorto a juzgados de paz o cuando, en la mayoría de las ocasiones, se hacen por edictos en tablones. Esto no resulta serio, por lo que de esto no se pueden extraer datos reales. No se habla si los que hacen la ejecución son las entidades a las que se les debía un crédito hipotecario, si es por una deuda con Hacienda o la Seguridad Social, no especifica si es vivienda habitual o es una nave de un polígono.

Es cierto que las ejecuciones han crecido este año, pero también es cierto que se han producido menos ejecuciones de viviendas habituales que de otro tipo.

En los próximos dos años.

Lo que tenemos ya en nuestro horizonte es una devastadora escena de desahucios de familias que no han conseguido rehacer su situación y que por lo tanto, no tendrán una salida digna de sus viviendas. Hay que encauzar este asunto para que todas las partes puedan resarcir su interés de la mejor manera posible. Si a estas familias se las recoloca en pisos con alquileres sociales, el acreedor verá satisfecho el pago y las familias no se quedan en la calle.

En la actualidad hay muchos procedimientos que se acogieron (hace ya casi dos años) a la moratoria promovida desde la unión europea, pero eso no dura eternamente, sumado a las hipotecas que terminan sus carencias… nos espera un año movidito.

¿Quién es el lobo más feroz?

Nadie nos lo pregunta y nos produce mucha curiosidad. Gracias a la intervención mediática, todo el mundo piensa que el que quita la casa a una familia siempre es el banco. Rotunda y claramente NO. Hay muchos de los desahucios que se producen en este país ocasionados por las subastas que se celebran de la Seguridad Social y Hacienda. Estos acreedores estatales son realmente sanguinarios a la hora de arremeter contra los deudores. No tienen piedad, no negocian nada. Si debes a un banco tienes posibilidades de negociación y armas judiciales para poder defender, de alguna manera, tu posición frente a la situación que estás viviendo. Si los que te están ejecutando la vivienda son la Seguridad Social y Hacienda, la cosa no tiene solución.

Es cierto que para los inversores (licitadores) judiciales deberían poner las cosas más fáciles para poder acceder a tu inversión con la máxima rapidez posible y así poder ejercer tu labor con mayor índice de éxito, pero si el legislador estableciera una mayor protección a los que se quedan sin su vivienda habitual (el resto de casos consideramos que no es necesario), todo sería más rápido y sencillo.

Desde Subastafacil.com esperamos que, para próximas regulaciones en materia de subastas, el consejo de ministros, haga consultas a los profesionales del medio para saber qué medidas serían necesarias para agilizar los procesos y para el buen fin de los intereses de todos los agentes que participan en este sector.

José Martínez

Director ejecutivo Subastafacil

La banca, omnipresente en el sector inmobiliario

El sector inmobiliario español depende de decisiones bancarias. En realidad siempre ha sido así, sin la financiación necesaria para emprender las obras las empresas del ladrillo no podrían iniciar negocio alguno.

Pero ahora la banca no sólo financia o deja de financiar tal o cual promoción sino que participa en la elaboración de los planes estratégicos de las compañías, está presente en el accionariado de las mayores empresas del sector y decide qué empresa mantiene la actividad y cual no dependiendo de su voluntad de refinanciar o no la deuda de las inmobiliarias. Y además vende viviendas a través de nuevas filiales creadas para acoger la ingente cantidad de activos embargados tanto a particulares como a empresas en los tres últimos años.

Las dos mayores inmobiliarias españolas cotizadas, Metrovacesa y Colonial, están en manos de bancos nacionales y extranjeros. Seis bancos españoles, liderados por Santander y Barclays, son los primeros accionistas de Metrovacesa. En Colonial, tras la refinanciación anunciada el viernes, bancos nacionales y extranjeros tomarán aproximadamente el 90% del capital.

Los presidentes y consejeros delegados de Colonial y Metrovacesa son profesionales del sector inmobiliario o financiero designados por la banca. En el caso de Colonial tanto Juan José Brugera (presidente) como Pere Viñolas (consejero delegado) son cercanos a La Caixa, mientras que en Metrovacesa la carrera de su presidente, Vitalino Nafría, está ligada a BBVA y la designación de Eduardo Paraja como consejero delegado fue del gusto de Santander.

El futuro de la tercera mayor inmobiliaria cotizada, Reyal Urbis, depende también ahora de la banca. La compañía presidida por Rafael Santamaría debe cumplir un plan de venta de activos para que las entidades financieras sigan abriendo la puerta de sus despachos a la empresa. Reyal Urbis tiene una deuda cercana a los 4.500 millones; si la banca acreedora decide no refinanciar Reyal se convertirá en uno de los mayores concursos de acreedores vividos en España, tras el protagonizado por Martinsa Fadesa, que se declaró en concurso con una deuda aproximada de 7.000 millones.

La deuda de España llega a 3,6 veces el PIB

Según nos muestra la evolución de la deuda española total (gobierno, empresas, hogares y banca) desde 1980 hasta 2009, la primera década (hasta 1990) la deuda total se mantiene estable y en torno al 120% del PIB. Desde 1990 al año 2000 la deuda se incrementa en 50% y llega al 193% del PIB, fundamentalmente por el aumento de la deuda de hogares y empresas. Pero desde el año 2000 al año 2009 la deuda da un gran salto y llega al 366% del PIB, producto del fuerte endeudamiento de la banca, los hogares y las empresas. Y no digamos ya hasta día de hoy, en donde se ha vuelto escalofriante respecto del pasado.

De acuerdo a los datos, la deuda del gobierno es la única que se reduce al pasar del 63% al 56% delPIB. La deuda de las empresas pasa del 74% al 141% del PIB, la de los hogares del 45% al 87% del PIB, mientras que la deuda de la banca pasa del 11% al 82% del PIB. Es decir que mientras la deuda del gobierno se reduce poco más de 10%, la de los hogares y empresas se duplica y la deuda de la banca se multiplica ocho veces. Sólo el endeudamiento de la banca y las empresa equivale a 2,2 veces el PIB de España. Si consideramos que gran parte de ese endeudamiento está en el millón de propiedades sin vender (España tiene la misma cantidad de propiedades sin vender que Estados Unidos, sólo que con la sexta parte de la población) vemos que el problema no tiene solución en el corto plazo, más aún con el 20% de desempleo que no tiene por donde disminuir. 

La deuda hipotecaria en las familias experimenta subidas

La deuda hipotecaria de las familias cerró el año con un leve crecimiento del 0,1%, el mismo que registró en noviembre, hasta un total de 677.955 millones de euros, según datos del Banco de España.

El endeudamiento de las familias se ha ido moderando a lo largo del año como consecuencia de una menor concesión de hipotecas y de la amortización de las ya constituidas.

Esta fue la primera vez en más de dos años en que aumentó el número de viviendas hipotecadas después de una racha de 28 meses consecutivos registrando descensos interanuales. Así, la deuda hipotecaria crecía a un ritmo interanual del 4%

El descenso mensual de la deuda se ralentizó en los últimos meses. El número de hipotecas sobre viviendas formalizadas en noviembre ascendió a 52.043, lo que supone un incremento del 1,8% respecto a hace un año y un descenso del 0,7% sobre el mes octubre, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Si se tienen en cuenta otro tipo de préstamos distintos a los de vivienda, que cerraron el año con 222.912 millones de euros, un 1,5% menos, la deuda total de las familias se eleva hasta los 903.563 millones de euros, un 0,3% menos, es decir, 4.479 millones de euros menos.

No es posible que la banca asuma la deuda inmobiliaria

El presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Santos González, ha asegurado hoy que los promotores “no pueden pagar” su deuda estructural, lo que “está afectando al ‘rating’ de las entidades financieras” y necesariamente requiere “buscar una medida que tiene que ver con el Instituto de Crédito Oficial (ICO), con el Banco de España o con los gobiernos para solucionar la financiación del sector”.

“Lamento no dar buenas noticias”, ha apuntado durante su participación en el XXVIII Coloquio Nacional de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), en el que ha criticado que “no se están poniendo los mimbres necesarios para solucionar el aturdimiento financiero del sector”, que “se está jugando su viabilidad”, cuestión que, a su juicio, “pasa por algo más complejo que echarle las culpas al sistema financiero” y “tiene que ver con su proceso de reestructuración”.

Según ha recordado el presidente de la AHE, la deuda financiera de los promotores asciende a 325.000 millones de euros, un 11% más que hace dos años, lo que implica unos intereses de 15.000 millones de euros, cifras que, según González, “no pueden pagar” los promotores.

“Ello está afectando al ‘rating’ de las entidades” en un momento en el que “el problema de la liquidez no está solucionado”, ya que “el sistema no puede asumir la deuda inmobiliaria”. Así pues, ha advertido de que “las refinanciaciones posteriores estarán comprometidas”. “No se puede hacer borrón y cuenta nueva”, ha añadido.

En este sentido, el presidente de la AHE ha hecho un llamamiento: “Tenemos que solucionar el ‘stock’, sobre todo en activos que no son productivos, pero hay que buscar una medida que tiene que ver con el ICO, el Banco de España o los gobiernos para solucionar la financiación del sector”. En otras palabras, González ha transmitido que “hay que ver qué se hace con el ‘stock’, aunque no es lo fundamental que hay que poner encima de la mesa, sino qué hacer con el sector”.

Además, el presidente de la AHE ha apuntado que las informaciones que se generan sobre la evolución de los precios de la vivienda están provocando una “pérdida de referencias de valor y una contención adicional de la demanda”, pese a lo cual el mercado “se está moviendo”, como demuestra, según ha apuntado, una mejora en la subrogaciones.

Fuente: Elpais.com

En las ondas

Aquí tenéis un extracto de la entrevista que nos realizó Don Francisco Javier Chavanel, director de 7.7RADIO , con el propósito de conocer más de cerca el modelo de negocio de subastaFACIL.com

Emitido el 22 de septiembre de 2009 en el programa ” El espejo canario ”