No más de 15 años

Entenderéis el título de este artículo al finalizar su lectura. No tengáis prisa.

Empezaremos por la raíz de todo este cacao en el que hoy estamos metidos. El problema se remonta incluso antes de la llamada crisis de las hipotecas subprime, las llamadas hipotecas basura, y la simpática y sencilla teoría de la crisis ninja de Don Leopoldo Abadía. (Quien no haya leído su libro, que vea su explicación. Es de partirse.)

El mío, como el de Don Leopoldo, es un análisis MUY simplista (y de hecho no pretende ser otra cosa), pero da la casualidad que mientras más simple se plantea el problema, más sencilla resulta la respuesta. Pues bien, mejor lo veréis con un ejemplo:

–          Soy un feliz promotor en una época de bonanza en donde todo el monte es orégano. Como muchos otros compañeros del colegio, me lanzo a la aventura de construir y vender ¡viva el ladrillo!

–          Compro un suelito por 100.000 €

–          Construyo con otros 100.000 €

–          Y como todo buen empresario me dispongo a ganar un 50% de beneficio sobre mi inversión (relativa), ya que en gran medida he realizado la obra con el dinero del banco, pero bueno, eso son otros lópez…., Sigamos

–          Pongo el chalecito a la venta y hago el cálculo de la hipoteca que tendría que pagar mi comprador. Le sale una cuota fácil de pagar en 20 años.

–          Y aquí viene lo bueno; Mis vecinos (también promotores) están vendiendo con facilidad casas como la mía por la misma cuota hipotecaria pero con un vencimiento de 25 años. Ya a algún “genio” se le ha ocurrido la feliz idea de jugar con los importes relativos y los absolutos.

–          Me explico, el dichoso “genio” tuvo que haber aparecido en una de esos almuerzos entre el del banco y el afamado promotor. Después de una copiosa comida y ya en la sobremesa, con unas copas de más y el puro en la boca, dice uno en broma ¿Qué tal si dejamos la misma cuota pero subimos los años en los que el tío paga? Y el otro lanza un grito ¡Joder, eres un puto genio! Eso me hará ganar más dinero a mí y tu banco lo tendrá cogido por los cojones otros 5 años más. ¡Jó, hay que repetir estas comidas!

–          Ni cortos ni perezosos, lo que fue un comentario de coña sin sentido, se llevó a realidad en la escritura de venta.

–          Enseguida vino la pregunta obligada: ¿y si lo pusiéramos a 30 años?

–          Luego, vino 35

–          Más tarde, 40 años

–          Y alguna entidad se atrevió ya con los 45 años

–          Por aquel entonces el suelo, y el ladrillo edificado encima habían perdido toda conexión con su valor real. La especulación campaba a sus anchas.

–          La gente hablaba de una tal burbuja inmobiliaria. Pero nadie conocía personalmente a dicha señorita. Hasta que se presentó en casa, y sin avisar dijo: Hola soy la señorita Burbuja y vengo a deciros que ¡PLUUUUUFFF!

–          Millones de ojos perplejos vieron disolverse de la noche a la mañana la ilusión de un mundo idílico que no tenía por qué haber acabado.

–          Coño, decía la vecina del segundo, si es que hasta los particulares se han convertido ya en “inversores”. Comprando segunda residencia sobre plano para luego venderla a un tercero por un precio mayor y sacarle un buen tajo. ¡Que se joda el último! Decían

–          Pues bien, el “último” hoy somos todos

Moraleja: NADA que tardemos en pagar más de 15 años vale la pena comprarlo. Primero, porque gran parte del precio que pagáramos sería meramente especulativo (calculad el precio por capitalización de rentas y veréis) y lo segundo, y MAS importante aún si cabe es que NO es de recibo ser esclavo de tu hipoteca ni destinar el fruto de nuestro esfuerzo y trabajo para terminar viendo pagada la hipoteca a los 60 ó 70 años de edad. Hay una máxima: deberíamos saber disfrutar de nuestro tiempo (la vida es demasiado corta).

Manuel González

CEO de subastaFACIL

* PD: Perdonad el lenguaje soez utilizado en mi interpretación del “genio de la botella” pero me pareció más creíble escribir lo que sin duda salió de su boca en ese momento de éxtasis.

UNO más UNO es más que DOS

Me refiero a que el hecho de trabajar en equipo en un proyecto, permite a todos obtener mucho más de lo que por sí solo cada uno de nosotros seríamos capaz de alcanzar.

Es una realidad. Muy redicha por cierto. Pero que en estas dos últimas semanas tiene especial relevancia para mí al comprobar como la incorporación de una persona más a nuestro equipo de programación (se llama Gema) nos ha permitido avanzar notablemente más allá de la suma de esfuerzos de cada uno.

Esto trae a mi mente lo que reiterandamente expreso siempre que tengo oportunidad: Las empresas españolas deberíamos tender más a la colaboración que a la competencia. Ya que la primera fórmula nos permite ser más creativos, eliminar duplicidades, compartir esfuerzos y también recompensas.

¿Parece sencillo eh? Pues no. Los españolitos estamos recubiertos por una especie de coraza que evita el contacto interempresarial y produce rechazo ante cualquier intento de acercamiento y exposición a aquel que pudieramos considerar de la competencia.

En nuestra ignoracia y egocentrismo consideramos que somos mejor que el otro. Que dificilmente podrá aportarnos algo que no conozcamos. Que lo que el otro haga nosotros lo podemos replicar e incluso mejorar. Que no debemos hablar más de la cuenta NO nos vayan a copiar nuestro «SUPERmodeloDEnegocioMEGArentable.com». Y lo peor de todo ¿cómo voy a compartir mi trocito de tarta con otro? Que vá, que vá ¿estamos locos?

Pues bien. Pon tus orejas en alto. El hermano lobo, el más voraz de los que jamás puedas haber conocido, va a desvelarte un secreto:

¡ El mercado es ENORME y hay tarta para todos !

No solo en este mercado sino en todos los órdenes de la vida. Y lo mejor (aunque esto puede que ya te sea más difícil incluso de asumir) es que no solo es enorme, sino inagotable.

Este criterio, llevado al mundo de la empresa, mediante la búsqueda de alianzas, sinergias e intereses conjuntos con todo el mercado debiera ser política de cualquier compañía que se precie.

A nosotros por ejemplo, la colaboración con inmobiliarias, intermediarios financieros y prescriptores de todo tipo nos ha permitido llegar más lejos, e incluso replantear hasta el modelo de negocio sobre el que operar. Haciéndolo más eficiente.

Ciertamente, NO somos una inmobiliaria, pero trabajamos con inmuebles y eso nos permite llegar a acuerdos con ellos. NO somos un intermediario financiero, pero aportamos productos de exquisita rentabilidad y garantía que son atractivos para muchos gestores.

Así que ¿por qué no colaborar con todos aquellos que han mostrado interés en colaborar con nosotros? Se trata de SUMAR.

Mi recomendación es siempre la misma; en la medida que pueda ser posible, buscad alianzas y colaboración con todos aquellos que operen en tu mismo mercado y quieran sumar. Es obvio que así ganamos todos. De no ser posible, tampoco os preocupe mucho. Vedlo desde el lado positivo: la «compentencia» es más un magnífico argumento para impulsarte a crear y superarte, que un obstáculo para conseguir lo que quieres (al menos así lo es para mí).

Bueno, lo dicho.  A todos aquellos que ya han tocado a nuestra puerta; Gracias.

A todos aquellos que vendrán; bienvenidos ¡ aquí nos tenéis !

Manuel González

CEO de subastaFACIL

NO estamos en EEUU. Aquí hay que pagar la hipoteca.

A diferencia de otros países como Estados Unidos (en los que unicamente se responde de la hipoteca con el propio bien) en el caso de España y con el ordenamiento jurídico actual, a los españolitos de a pie más nos vale pagar la hipoteca que hemos firmamo, ya que respondemos con el TOTAL de nuestros bienes. Y no solo presentes, sino también futuros.

De hecho, en caso de que se subaste nuestra propiedad y no acuda nadie a pública subasta, el banco puede llegar a quedarse con nuestra propiedad por el 50% del importe por el que saliera a subasta y seguir reclamándonos el resto de la deuda más intereses y costas. (Artículo 671 L

Con los tiempos que corren una de las preguntas con que más nos encontramos los abogados en nuestros despachos es: ¿Qué pasa si no pago la hipoteca?

Si desgraciadamente eres una de las personas a las que la hipoteca está ya asfixiando y no puedes hacer frente a las cuotas mensuales, es importante que antes de tomar ninguna decisión leas este comentario.   Lo primero que tienes que saber es que dejar de pagar la hipoteca sería una pésima decisión, pues lejos de acabar con el  problema lo iniciarías. Desde la primera cuota impagada, el banco te recordará que está obligado a cobrar tu deuda y puedes estar seguro de que te la acabará cobrando.

Cuando firmas una hipoteca se establece una cifra máxima de intereses de demora, que es la cantidad porcentual que se va a aplicar cuando la hipoteca no se paga a tiempo. Casi siempre suele ser un importe alto, entre el 18 y el  29%. En el caso de que se retrase un pago, el contador empieza a correr. Y el banco empieza a advertir tanto al deudor como al avalista, si lo hay, a través de notificaciones que reclaman el cobro de la cuota.

Desde el primer día que no se abona una cuota, el banco puede acudir al juez para solicitar el embargo de los bienes que salden la deuda. Aunque esto no suele ocurrir, porque se intenta renegociar la hipoteca con el cliente. Si no se paga la segunda cuota, se sigue el mismo procedimiento, y no es hasta la tercera cuota (90 días), que el cliente entra en mora.  Esto se debe a que los bancos no son inmobiliarias, no tienen ningún interés en comprar y vender pisos, por eso, antes de demandar a un cliente agotan todas las vías de negociación posibles y sólo se busca la ejecución del bien cuando no es posible llegar a un acuerdo de pago con el deudor.   En este caso el banco podrá acudir al procedimiento hipotecario, que finaliza con la subasta de la vivienda, aunque las entidades financieras pueden tratar de hacerse con el dinero acudiendo a otros procedimientos judiciales. Lo más grave de todo es que a través del juzgado, no reclaman las mensualidades que se le deben sino EL TOTAL del importe prestado y pendiente de pago al tipo de interés en mora pactado en la hipoteca.

En este procedimiento no hay que recurrir a un perito para que tase el valor de los inmuebles, pues se toma el que recoge la hipoteca y es este el valor que sirve a efectos de subasta.

El juzgado comunica al moroso que ha admitido a trámite la demanda de ejecución de hipoteca. Éste puede efectuar un nuevo requerimiento de pago. Al recibir la notificación,  el propietario puede oponerse, si bien en este tipo de juicios ejecutivos las causas que figuran en la ley para hacerlo son haber pagado ya o estar en desacuerdo con la cantidad que solicita el banco. Si hasta el momento el banco o caja ha ido de la mano de su abogado y procurador -cuyo coste pagará el moroso-, éste no necesitaría recurrir a estos profesionales, si bien «otro elemento para oponerse (y ganar tiempo a los efectos de poder vender el inmueble) es que los abogados detectemos defecto de forma».

El deudor puede pagar el principal e intereses que adeude y las costas, con lo que se declararía terminado el procedimiento. Si no puede pagar se termina el procedimiento con la subasta del inmueble que se notifica al deudor con 20 días de antelación. Nuevo plazo en el que podría pagar.

Si llegado el momento no has podido pagar, el inmueble saldrá a subasta. Para participar en la subasta hay que depositar antes el 30% del precio. Si en este procedimiento la vivienda no se adjudica a ningún postor, pasa a pertenecer a la entidad financiera que concedió el préstamo.

Pero cuidado, con la subasta de tu vivienda no siempre acaba el problema,  si el  banco no consigue saldar tu deuda sigues debiéndole dinero.  Para liquidar tu hipoteca no basta con devolver las llaves de tu casa al banco, este sistema, que  si es válido en otros países como por ejemplo en Estados Unidos, no funciona en España,  aquí  cuando firmas una hipoteca respondes del pago de forma personal, es decir, si el banco al vender la casa no cubre la deuda que tienes con él seguirá solicitando, tanto al deudor como al avalista,  el importe restante y podría llegar a embargarte parcialmente la nómina o cualquier otro bien presente o futuro hasta  que recupere todo el dinero que te prestó.

Cuando firmamos la hipoteca y según el Código Civil -art. 1.911- uno responde ante el banco con todos los bienes presentes y futuros, de modo que si subastados los bienes no se cubre el crédito, el banco continuará adelante para resarcirse de la deuda mediante otras medidas ejecutivas como, por ejemplo, el embargo de saldos de cuentas corrientes, retención del salario… La ejecución proseguirá hasta saldar la deuda, embargando incluso la propiedad del avalista que se tomó como garantía. Pero el préstamo hipotecario no será lo único a pagar: las costas del procedimiento y los intereses de demora -que se mantienen durante todo el proceso- le añaden un buen pellizco al montante de la hipoteca. Aún así el banco no puede ‘enriquecerse’ con esta operación.

En definitiva, que está todo atado y bien atado, y que si a los bancos no les interesa embargar los bienes, menos interesa al cliente dejar de pagar la hipoteca, ya que lo acabará haciendo. Y con creces.

Nivia Tiel – Dpto. Jurídico subastaFACIL.com

Una pizca de humor

Qué mejor forma de entender el tremendo embrollo del que no es capaz de sacarnos “ni el médico chino” si no es con un poquito de humor.

La sonrisa está garantizada, la risa también, e incluso la carcajada (si es que no eres uno de los que está sufriendo este descalabro financiero/inmobiliario de forma muy directa claro).

En cualquier caso, es APLASTANTE la razón y la sencillez con la que en ambos videos exponen las obviedades que un millón de técnicos y analistas financieros se esfuerzan en enredar para encontrar una explicación a este crack.

Que los disfrutéis  😉

Vacas flacas, vacas gordas

Vacas flacas para los que se dejaron atrapar por vorágine del mercado alcista, Vacas Gordas para quienes dispongan de efectivo.

El pasado 13 de julio de 2009 el diario EL MUNDO daba a conocer la Memoria del Primer Trimestre del Consejo General del Poder Judicial. Significativo es que algunos se sorprendan aún, y con la que está cayendo, de los datos que aporta.

Los que estamos día a día a pie de juzgado viendo el número de procedimientos de ejecución que están entrando día tras día (y lo que queda por venir) nos atrevemos a afirmar, sin temor a equivocarnos, que las previsiones futuras del informe se quedan CORTAS.

Lo de siempre; aquellos que tengan dinerito fresco vayan preparándolo porque ya se están dando grandes oportunidades de inversión y la crudeza del mercado hará que se presenten aún mejores.

Aquí os extracto el artículo:

Los embargos hipotecarios aumentaron un 112% en los tres primeros meses del año

  • Alcanzan la cifra récord de 23.433 hasta marzo, más del doble que en diciembre de 2008
  • El CGPJ prevé que las ejecuciones de hipotecas llegarán a 115.000 en 2009
  • Califica la tendencia de «preocupante» y cree que en 2010 se pueden llegar a las 181.000

El desempleo y el descenso de los precios de las casa, factores para el aumento de los embargos. | EFE

MADRID.- El Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) prevé un «preocupante» aumento de las ejecuciones hipotecarias para este año, en el que se duplicarán respecto a 2008, al pasar de 58.686 a 114.958 -hace sólo seis meses predijo que llegarían a 76.463-, mientras que para 2010 las eleva a 181.030.

Este es uno de los datos avanzados por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) sobre los efectos previsibles de la crisis económica en la carga de trabajo de los órganos judiciales y presentados por su portavoz, Gabriela Bravo, y los vocales Antonio Dorado y Miguel Carmona.

Según estos datos, las ejecuciones hipotecarias en el primer trimestre de 2009 se han incrementado en un 112% (23.433) respecto a los tres meses anteriores.

En los juzgados de Primera Instancia y Primera Instancia e Instrucción, las ejecuciones hipotecarias tuvieron en 2008 un incremento del 126% y se espera que para 2009 sea del 96%.

….

Un 36% más de concursos de acreedores

En los Juzgados de lo Mercantil, el procedimiento más destacado es el concurso de acreedores, que ha mostrado un crecimiento continuado desde el tercer trimestre de 2007, en el que el número de concursos presentados, 364, fue un 36% superior al mismo de 2006.

Desde el segundo trimestre de 2008, el incremento respecto al mismo período del año anterior fue, en todos ellos, superior al 200%.

Según el CGPJ, si en el 2008 casi se ha triplicado el número de concursos de acreedores respecto del 2007, el panorama para el presente año y para 2010 parece «mucho peor». Así, a final de año el número de concursos presentados será más del doble que en 2008, estima el CGPJ, y los de 2010 los triplicarán.

Los procedimientos por despido o reclamación de cantidad presentados en los Juzgados de lo Social también muestran un importante incremento desde el cuarto trimestre de 2007, aunque es a partir del segundo trimestre de 2008 cuando se produjo un crecimiento verdaderamente notable, según el Poder Judicial.

Combatir la crisis: Alquiler con Opción a Compra

El Congreso aprueba rebajar del 16% al 7% el IVA en los alquileres con opción a compra

En estos días se ha producido una noticia muy esperada en el mundo inmobiliario y que ha alegrado  a gran parte de él:

La Comisión de Economía y Hacienda del Congreso de los Diputados ha aprobado con competencia legislativa plena el proyecto de ley que regula las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi), en el que se ha introducido, con el apoyo de una amplia mayoría de los grupos, la rebaja del IVA en los alquileres con opción a compra, del 16% al 7%, y del 7% al 4% en el caso de las viviendas de protección oficial.

Desde el Ministerio se asegura que la reducción del IVA en el alquiler con opción a compra supondrá un “revulsivo” para el mercado del alquiler, que aún sigue siendo escaso. Según precisó durante la sesión de control al Gobierno en el Congreso, sólo el 13% de las familias españolas viven de alquiler frente al 40% de media en Europa, pero confió en que estas medidas, junto a otras adoptadas, servirán para movilizar un mayor número de viviendas en alquiler, mejorar su calidad y bajar sus precios.

Las Viviendas en alquiler con opción a compra son una de las modalidades con que se plantean las constructoras e inmobiliarias combatir la crisis. Se trata de que se establece una relación de alquiler, pero en el contrato de refleja un derecho de opción de compra sobre la vivienda arrendada.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?.

“Alquiler con opción a Compra” es un acuerdo entre el arrendatario y el propietario arrendador, donde el arrendatario puede ejercer la opción de comprar la vivienda después de haber vivido en ella durante un período de tiempo específico, normalmente hasta un máximo de 5 años. En el momento de ejercer la opción de compra, al precio del inmueble se le descontara un porcentaje del alquiler pagado hasta este momento.  Es un contrato de alquiler entre el propietario y el inquilino al que se le añade una cláusula que pacta un precio de venta y una fecha tope en la que el inquilino debe decidir si quiere comprar la vivienda.

Los contratos de alquiler entre particulares son por un mínimo de 5 años, pero el plazo de venta pactado no tiene porque coincidir, ya que se decide de mutuo acuerdo entre las partes. Para viviendas de protección oficial, el plazo suele ser superior, unos 10 años.

¿ Qué ventajas tiene para el inquilino y posible comprador?

1º.- Fundamentalmente  en que las cantidades que el inquilino invierte durante el alquiler se descuentan del precio final de venta.

2º.- El hecho de haber pagado una cantidad y ahorrar durante ese plazo, puede beneficiar a la hora de negociar con el banco para conceder el préstamos hipotecario, algo que en la actualidad es muy difícil pero que se espera mejore en el plazo de 3 a 5 años.

3º.- Además, es compatible con las ayudas estatales, como la renta básica de emancipación.

4º.- Se puede negociar con el propietario el precio final de venta, para evitar subidas cuando se ejecuta la venta. Y esto es algo  muy importante a tener en cuenta dado que en la actualidad el precio de la vivienda ha bajado muchísimo, pero es muy probable que vuelva a subir, por lo que es conveniente fijar el precio de venta en el momento actual.

¿ Que ventajas tiene para el dueño o vendedor?

1º.- Se asegura una renta por el alquiler de la vivienda y tener un posible comprador en unos años.

2º.- Se obtendrán ventajas fiscales durante los años del alquiler de la vivienda.

3º.- Cuando llegue el momento de la venta, al descontar parte o el total del precio que ya han abonado los inquilinos, habrá menores plusvalías, con la consiguiente reducción fiscal.

4º.- Se asegura el cobro del alquiler, ya que se puede añadir una cláusula por la que si se producen retrasos en el pago, el inquilino pierde el derecho a ejecutar la opción de compra.

Como hemos dicho antes, en algunos casos de Viviendas en alquiler con opción a compra incluso se permite contar parte de lo pagado en alquiler como pago de la compra. Un aspecto importante que nos tenemos que plantear en caso de elegir esta modalidad es que el contrato refleje el precio de compra, los plazos y el derecho prioritario respecto a cualquier otro.

En la actualidad el inquilino paga el 16% de IVA. La reforma, permitirá a las empresas promotoras y en general a las empresas inmobiliarias dar salida a viviendas mediante una fórmula por la que el inquilino accede a la vivienda con expectativas de compra y con un ahorro de impuestos del 9%. Actualmente si un particular paga por un alquiler de vivienda, la operación está exenta de IVA. Sin embargo, si el contrato de alquiler incorpora una opción de compra, el importe se encarece para el inquilino en el 16% del IVA. Para mayor complejidad, si la opción de compra considera que parte de los alquileres constituyen entregas a cuenta, la compra de la vivienda genera la rectificación del IVA pagado al 16% para situarlo al 7% por el tipo general de la vivienda.

Confiemos en que con esta medida, se aumente el número de viviendas en alquiler y bajen sus precios, además sirva para  dar salida al stock de viviendas sin vender que existe en la actualidad.

Nivia Tiel – Dpto. Jurídico subastaFACIL.com

subastaFACIL.com elige a Mundofranquicia Consulting para su expansión nacional

Nuestra expansión en franquicia vendrá de la mano de uno de los principales referentes en el mundo de la consultoría de franquicias en España. Tras considerar a los 3 principales operadores del sector ( TORMO, BARBADILLOS y MUNDOFRANQUICIA ) y mantener con todos ellos estrechas conversaciones, hemos finalmente elegido a mundofranquicia consulting como compañeros de viaje en este singular proyecto.

La dimensión de la empresa, su refutada experiencia en el mercado y sobre manera, la  implicación personal en el proyecto de Pablo Gutierrez y Mariano Alonso (socios del consulting) junto a la de Antonio Gigirey como responsable de comunicación del grupo Salvia, nos dan todas las garantías de éxito que requiere un proyecto de esta embergadura.

¡Cuidado con los retrasos en el pago del alquiler!

Hoy me hago eco de una noticia relacionada con el mundo inmobiliario que ha saltado en estos días en varios medios de información y sobre la cual muchos especulan: “Una sentencia favorable en recurso de casación tramitado ante el Tribunal Supremo por Affirma Abogados & Consultores considera que un mero retraso en el pago del alquiler por segunda vez, después de que el inquilino ya haya sido demandado previamente, y aunque entonces pagase la mensualidad con retraso, será causa de desahucio, siempre que el contrato de arrendamiento estipule un plazo máximo de pago”.

Quiero hacer notar que este titular, así leído, puede inducir a error, tal y como suele ocurrir cada vez que sale a la luz en los medios de comunicación una Sentencia del Tribunal Supremo de gran trascendencia social. No existe una Sentencia modelo que pueda servir para todos los procedimientos de desahucio por retrasos en el pago del alquiler, sino que ello dependerá de varios factores:

1. El contrato de arrendamiento debe estipular un plazo máximo para el abono de las cantidades. La sentencia citada en este artículo, estimó la demanda y falló a favor de la formalización del desahucio, basándose en que el contrato entre el propietario de la vivienda y la demandada exigía el pago anticipado de las rentas mensuales, y fijaba un plazo máximo de ocho días de retraso para llevar a cabo el desalojo. De este modo, al haberse producido una demora de dos semanas en la renta correspondiente al mes de marzo de 2002, y al ser este retraso posterior a una acción de desahucio precedente, no suponía una demora sino un incumplimiento de la obligación de pago de la renta, por lo que no había abuso de derecho en el ejercicio de la acción del demandante. Por ello, es necesario recordar que quienes estén interesados en alquilar una vivienda deben primeramente asesorarse para que puedan redactar un buen contrato. De ese modo, si en el contrato se establece como fecha para el pago el día 5 de cada mes, o como suele ser habitual, ente el 5 y el 10 de cada mes, el inquilino no podrá hacerlo por sistema el día 20 y que no pase nada.

2. Debe existir una primera demanda de desahucio, previa al procedimiento de desahucio actual y por el mismo motivo. Ello supone que no basta con que el inquilino se haya retrasado dos o más veces en el pago del alquiler, ni siquiera que sea un moroso por sistema, sino que además es necesario que haya sido demandado por ello, o sea, que ya exista una demanda de desahucio anterior y que además esta haya sido enervada por el demandado; – ello se produce cuando el inquilino se persona en el procedimiento de desahucio y paga una vez interpuesta la demanda pero antes de que se celebre el acto del juicio-, en este caso el alquiler continúa como si nada hubiese pasado. Y aquí radica lo novedoso de esta sentencia, en que esta acción de enervación que hasta ahora podía realizarla el moroso cada vez que quisiese, sin que existiese un límite, y obligando al propietario a instar un procedimiento cada vez que el inquilino le dejase de pagar, a partir de ahora solo podrá hacerse una vez, ya que la segunda vez que se retrase en el pago y sea demandado, ya no podrá parar el pleito aunque pague antes del juicio.

3. No es necesario siquiera que se haya interpuesto esta segunda demanda antes de que el inquilino efectúe el pago, y que este la enerve. Una vez que exista un procedimiento anterior por desahucio, el inquilino ya no podrá volver a retrazarse en el pago del alquiler, pues en este caso el mero retrazo supondrá causa suficiente para que el propietario solicite la resolución del contrato de arrendamiento, aún y cuando el pago se haya efectuado ANTES de que el propietario interponga la demanda ante el Juzgado.

La trascendencia de esta sentencia es, que este segundo retraso no permitirá enervar o anular el desahucio, por lo que se impide así que el inquilino decida cuándo pagar, como viene sucediendo desde hace varios años. Esta decisión del Supremo, supone un alivio para muchos propietarios de viviendas en alquiler que ven cómo cobrar la renta se convierte en una auténtica aventura, ya que desconocen cuándo recibirán el dinero, vulnerando de ese modo los derechos del propietario. Por otra parte, esta Sentencia que sienta jurisprudencia, podría abrir la puerta a miles de desalojos forzosos, así que a partir de ahora: ¡Cuidado con los retrasos en el pago del alquiler!

Nivia Tiel – Dpto. Jurídico subastaFACIL.com

Hoy me hago eco de una noticia relacionada con el mundo inmobiliario que ha saltado en estos días en varios medios de información y sobre la cual muchos especulan: “Una sentencia favorable en recurso de casación tramitado ante el Tribunal Supremo por Affirma Abogados & Consultores considera que un mero retraso en el pago del alquiler por segunda vez, después de que el inquilino ya haya sido demandado previamente, y aunque entonces pagase la mensualidad con retraso, será causa de desahucio, siempre que el contrato de arrendamiento estipule un plazo máximo de pago”.

Quiero hacer notar que este titular, así leído, puede inducir a error, tal y como suele ocurrir cada vez que sale a la luz en los medios de comunicación una Sentencia del Tribunal Supremo de gran trascendencia social. No existe una Sentencia modelo que pueda servir para todos los procedimientos de desahucio por retrasos en el pago del alquiler, sino que ello dependerá de varios factores:

1. El contrato de arrendamiento debe estipular un plazo máximo para el abono de las cantidades. La sentencia citada en este artículo, estimó la demanda y falló a favor de la formalización del desahucio, basándose en que el contrato entre el propietario de la vivienda y la demandada exigía el pago anticipado de las rentas mensuales, y fijaba un plazo máximo de ocho días de retraso para llevar a cabo el desalojo. De este modo, al haberse producido una demora de dos semanas en la renta correspondiente al mes de marzo de 2002, y al ser este retraso posterior a una acción de desahucio precedente, no suponía una demora sino un incumplimiento de la obligación de pago de la renta, por lo que no había abuso de derecho en el ejercicio de la acción del demandante. Por ello, es necesario recordar que quienes estén interesados en alquilar una vivienda deben primeramente asesorarse para que puedan redactar un buen contrato. De ese modo, si en el contrato se establece como fecha para el pago el día 5 de cada mes, o como suele ser habitual, ente el 5 y el 10 de cada mes, el inquilino no podrá hacerlo por sistema el día 20 y que no pase nada.

2. Debe existir una primera demanda de desahucio, previa al procedimiento de desahucio actual y por el mismo motivo. Ello supone que no basta con que el inquilino se haya retrasado dos o más veces en el pago del alquiler, ni siquiera que sea un moroso por sistema, sino que además es necesario que haya sido demandado por ello, o sea, que ya exista una demanda de desahucio anterior y que además esta haya sido enervada por el demandado; – ello se produce cuando el inquilino se persona en el procedimiento de desahucio y paga una vez interpuesta la demanda pero antes de que se celebre el acto del juicio-, en este caso el alquiler continúa como si nada hubiese pasado. Y aquí radica lo novedoso de esta sentencia, en que esta acción de enervación que hasta ahora podía realizarla el moroso cada vez que quisiese, sin que existiese un límite, y obligando al propietario a instar un procedimiento cada vez que el inquilino le dejase de pagar, a partir de ahora solo podrá hacerse una vez, ya que la segunda vez que se retrase en el pago y sea demandado, ya no podrá parar el pleito aunque pague antes del juicio.

3. No es necesario siquiera que se haya interpuesto esta segunda demanda antes de que el inquilino efectúe el pago, y que este la enerve. Una vez que exista un procedimiento anterior por desahucio, el inquilino ya no podrá volver a retrazarse en el pago del alquiler, pues en este caso el mero retrazo supondrá causa suficiente para que el propietario solicite la resolución del contrato de arrendamiento, aún y cuando el pago se haya efectuado ANTES de que el propietario interponga la demanda ante el Juzgado.

La trascendencia de esta sentencia es, que este segundo retraso no permitirá enervar o anular el desahucio, por lo que se impide así que el inquilino decida cuándo pagar, como viene sucediendo desde hace varios años. Esta decisión del Supremo, supone un alivio para muchos propietarios de viviendas en alquiler que ven cómo cobrar la renta se convierte en una auténtica aventura, ya que desconocen cuándo recibirán el dinero, vulnerando de ese modo los derechos del propietario. Por otra parte, esta Sentencia que sienta jurisprudencia, podría abrir la puerta a miles de desalojos forzosos, así que a partir de ahora: ¡Cuidado con los retrasos en el pago del alquiler!

subastaFACIL.com en el día del Emprendedor

El Gobierno de Canarias y la Fundación Universitaria de Las Palmas organizaron este encuentro en el marco del Día del Emprendedor en Gran Canaria

Una de las empresas mejor valoradas fue Subastafacil.com, empresa que presentó a los inversores “oportunidades derivadas de inmuebles procedentes de empresas en concursal, bolsas de inmuebles embargados por entidades de crédito, subastas de Hacienda, Seguridad Social e incluso propiedades de todas aquellas personas que a título particular deseen enajenar sus bienes mediante subasta voluntaria antes de perderlos por una fracción de su precio

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Cuatro empresas canarias fueron las mejor valoradas por los expertos en el ‘Foro de Inversión en iniciativas empresariales de pymes y emprendedores’ organizado por la Dirección General de Promoción Económica del Gobierno de Canarias y la Fundación Universitaria de Las Palmas (FULP) en la provincia de Las Palmas en el marco del Día del Emprendedor.

Después de que sus promotores explicaran sus argumentos, el equipo de inversores expertos seleccionó las cuatro mejores oportunidades de inversión: Eqlipse Producción Cinematográfica; In-Built Innovation; Subastafacil.com, y e-pyme.com.

Equipo multidisciplinar de inversores

Los inversores encargados de seleccionar a las empresas mejor valoradas fueron Gerardo Morales, director de Canary Venture Partners y director del Foro de Inversión; Luis Martín Cabiedes, inversor privado; Jonatan Altszul, director de Aconcagua Ventures; Adolfo Nemirovsky, analista e inversor privado; Martin Rivas, director Operaciones Uninvest SGECR, S.A.; Carlos Miguel Hernández, director de Inversiones y Desarrollo Corporativo del Grupo Daltre; Carlos Perdomo, gerente de Inversiones de Canary Venture Partners; y Fernando Tabares, director del Grupo Alisio Canarias Inversiones, S.A.

FUENTE|| FULP

Crear algo con SENTIDO

Como reza el libro “El arte de Empezar”, de Guy Kawasaki, crear algo con SENTIDO no tiene nada que ver con el dinero, ni tampoco con el poder o con el prestigio. Tiene que ver con crear algo que te permita mejorar la calidad de vida de tus semejantes, enmendar una terrible injusticia, o evitar que algo bueno se acabe. Y a la vez, que sea rentable. Difícil ¿eh?

Pues bien, aquí tenéis el «sentido» de nuestra existencia: La fórmula y esencia de vida del proyecto podemosAYUDARLE.com y subastaFACIL.com es esta;

  1. AYUDAR a los ejecutados que están sufriendo la pérdida de sus propiedades. Para que si han de perder sus propiedades al menos lo hagan por el precio más alto posible y queden debiendo al banco el menor importe posible.
  2. Facilitar la adquisición al público en general de las viviendas adjudicadas por los bancos en las subastas judiciales como medida para ajustar los precios de compra en el mercado.
  3. Concienciar al inversor de que NADA que tardemos en pagar más de 15 años vale la pena comprarlo. NO es de recibo ser esclavo de tu hipoteca ni destinar el fruto de nuestro esfuerzo y trabajo para terminar viendo pagada la hipoteca a los 60 ó 70 años de edad. Hay una máxima: deberíamos saber disfrutar de nuestro tiempo (la vida es demasiado corta).
  4. Impulsar (se aceptan ideas) desde la ciudadanía acciones que provoquen una reforma legal por la que la ÚNICA GARANTÍA de la hipoteca sea la propiedad sobre la que se constituye (como en EEUU). Y que conste que no hace falta que sea con carácter retroactivo.

Si me permitís un consejo; Quedaros con lo que os he resaltado en el punto 3 y grabad a fuego la última frase de ese párrafo en vuestras mentes.

Manuel González

CEO de subastaFACIL.com