¿Vendo mi casa antes de fin de año?

vender casa

Con la llegada inminente del nuevo año, muchas son las personas que se plantean si vender su inmueble antes del 2015 o una vez entrado en él. La gran diferencia estará en la modificación de los impuestos que se pagan por la venta del piso en cuestión.

Con la nueva reforma fiscal de 2015, el vendedor de la vivienda tendrá que tener en cuenta algunos aspectos que antes no le afectaban de la misma manera.

vender casaEn primer lugar, Hacienda quitará el coeficiente de actualización y en aquellas viviendas que no lleguen a los 400.000 euros en su venta tendrán limitado el abatimiento. Por su parte, los impuestos sobre la plusvalía serán reducidos. Todo esto significa una importante subida de los impuestos de ventas de inmuebles, dependiendo si el inmuebles se había comprado antes del año 1994 o después.

Las deducciones en materia de alquiler de viviendas, tanto para arrendador como para inquilinos, también desaparecerán en 2015.

Sin embargo, si tienes más de 65 años y vas a vender un inmueble que no es tu vivienda habitual es preferible esperarse al año 2015, ya que si se invierten los beneficios de la venta en un plan de pensiones o en una renta para completar la jubilación, éstos no tributarán.

En resumidas cuentas; las reformas fiscales afectarán negativamente a quienes no vendan una vivienda habitual, a aquellos que no tengan la intención de invertir en otro inmueble la cantidad ganada en la venta y a aquellos que en dos años tras la venta no hayan comprado otra casa.

Sin embargo, beneficiará a aquellos que vendan en 2015 o 2016 rebajando los tipos impositivos aplicados sobre las ganancias de un máximo del 27 a un 23% y de un mínimo del 21% a un 19.

Como vemos, no se puede decir si es mejor o peor vender antes del 2015. A grandes rasgos las viviendas más antiguas puede resultar rentable venderlas antes del 2015, pero habrá que estudiar detenidamente cada caso en cuestión para poder tomar la mejor decisión a la hora vender la vivienda.

Comprar una casa heredada ¿Una oportunidad de negocio?

Recibir un inmueble en herencia, ya sea una casa, un piso, un local o un chalet, puede suponer una gran alegría o un problema económico para la familia receptora, dependiendo de las circunstancias que rodeen al mismo.

Y es que entre los impuestos que hay que desembolsar, las particiones con otros miembros de la familia, el deterioro del valor y las deudas acumuladas hacen que muchos herederos no sepan cómo gestionar esta operación y terminen por renunciar a su herencia antes que abocarse a la ruina económica o venderla a un precio mucho más bajo del valor que posee.

Es por ello que los compradores de inmuebles encuentran en las casas heredadas, una oportunidad de negocio rápido y factible.

casa heredadaVentajas de comprar una casa heredada

Como hemos comentado, comprar una casa heredada a los herederos puede suponernos una serie de ventajas; aunque bien es cierto que no es fácil encontrar este tipo de oportunidades. Algunas de estas ventajas son:

  • Las viviendas suelen estar en zonas consolidadas y céntricas de la población
  • Poseen rebajas de hasta un 20% menos de su precio real
  • Posible revaloración futura del inmueble
  • Reformarse el inmueble a su gusto, sin incremento en el coste de la operación de compra-venta del inmueble

Desventajas de comprar una casa heredada

Sin embargo, también existe algunas desventajas para el comprador en este tipo de operaciones con casas heredadas.

  • Normalmente se tratan de edificios antiguos
  • Puede que no posean ascensor
  • Debido a su antigüedad puede perjudicar una venta futura
  • Suelen necesitar reformas integrales

Sea como sea, este tipo de operaciones no son muy habituales en el mercado inmobiliario y suelen cerrarse rápidamente, debido a la prisa de los herederos por deshacerse del inmueble y todo lo que éste conlleva y la prisa del comprador por conseguir el inmueble a un precio más económico del que marca el mercado.

¿Cómo se realiza la tasación del valor de una vivienda?

tasacion

tasacionEs habitual que antes de realizar una transacción de compra-venta de inmuebles se solicite una tasación del mismo para conocer su valor. Esta tarea será realizada por un profesional experto; el tasador. Y tendrá muchos factores en cuenta a la hora de asignar un valor u otro.

Una vez solicitamos una tasación, lo primero que se hará será todo el tema burocrático de comprobación de datos en el registro de la propiedad, la verificación de la escritura y la revisión de los datos extraídos del catastro y el ayuntamiento. Cuando todo está correcto se procede a la tasación del inmueble pura y dura.

En este proceso de tasación, el tasador observa todo lo que puede afectar al valor del inmueble como por ejemplo:

  • Ubicación: No todas las ubicaciones son las mismas. No es lo mismo estar situado en plena Gran Vía de Madrid, que en las afueras de la ciudad, o encima de una distoceca. Cada ubicación tendrá sus pros y sus contras a la hora de ser tasada la vivienda.
  • Superficie: Se trata de los metros cuadrados habitables de la vivienda en cuestión; aunque aquí también se tiene en cuenta la distribución, las reformas realizadas o la conservación.
  • Ascensor: Hoy en día no tener ascensor devalúa el precio de la vivienda de cara a una futura venta.
  • Edificio: El estado del edificio es un elemento fundamental en las tasaciones. La fachada, los elementos comunes, las inspecciones, los balcones… todo repercutirá en el precio final.
  • Otros elementos: Por último, cualquier elemento que aporte o reste valor al inmueble como las ventanas de climalit, la iluminación, la altura del piso, los años de uso, el suelo…

Una vez analizado todo esto, el tasador asigna un valor de tasación a la vivienda en relación a la oferta y demanda del mercado inmobiliario actual.

Trámites y gastos a la hora de comprar una vivienda

gastos vivienda

La compra de una vivienda o inmueble  es, para la gran mayoría de nosotros, la inversión más importante de nuestra vida; y no es para menos, ya que en casi todos los casos nos estaremos endeudando durante más de 20 años. Es por ello, que antes de nada debemos conocer  los trámites a seguir a la hora de comprarnos una vivienda y los costes que estos trámites pueden llegar a ocasionarnos.

Trámites en la compra de una vivienda

  • Una vez escogida la vivienda y llegado a un acuerdo con el vendedor o su representante, el primero de todos los trámites que tendremos que  realizar cuando compremos una vivienda será la firma pública de compra-venta ante un notario.
  • Posteriormente el notario se encargará de enviar al Registro de la Propiedad, una copia de la escritura anteriormente citada. Hay que aclarar que, para poder inscribir la vivienda al nombre del comprador, éste deberá haber abonado previamente los impuestos correspondientes a la compraventa.
  • Una vez realizado el registro el comprador tendrá que comunicar al catastro el cambio de titularidad de la vivienda, en el plazo de dos meses desde la firma de la escritura. Normalmente esta gestión la realiza el propio notario.

Gastos en la compra de una vivienda

  • Además del montante económico que supone la vivienda en sí, existen una serie de gastos asociados a la compraventa de inmuebles que el comprador deberá tener en cuenta ya que pueden suponer hasta un 10% del total de la operación. Estos gastos son:
  • Gestoría  (este gasto es opcional, ya que el propio comprador puede encargarse personalmente de realizar las gestiones oportunas)
  • Registro
  • Notaría
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en el caso de la adquisición de una vivienda de segunda mano.
  • IVA y Actos Jurídicos documentados en el caso de viviendas nuevas
  • Plusvalía, que normalmente paga el vendedor, aunque se pueden dar casos que no sea así.

Los fondos buitre en el mercado inmobiliario español

fondo buitre

fondo buitreA estas alturas seguro que muchos de ustedes  ya habrán oído hablar de los llamados fondos buitre y de sus conocidos “negocios” dentro del mercado inmobiliario español. Es por ello que desde Subastafacil, queremos aclararles un poco más qué son estos fondos buitre, cómo actúan y cuál es su situación actual dentro del mercado inmobiliario español.

¿Qué son y cómo actúan los fondos buitre?

Como su nombre bien indica, un fondo buitre es un fondo de inversión que espera pacientemente hasta que su presa está al borde de la muerte financiera. Estos fondos de inversión, también conocidos como fondos de riesgo o oportunistas tienen como objetivo comprar activos inmobiliarios al precio más bajo posible par que así, en un futuro cercano, revenderlo a otros inversores y conseguir una rentabilidad elevada.

Como los mercados que estos fondos eligen se encuentran en estados de crisis o estancamiento económico, a los poseedores de los activos no les queda otro remedio que vender (pese a acumular pérdidas) antes que continuar acumulando más gasto.

Y es que en momentos en los que el precio de la vivienda es bajo, invertir en la compra de inmuebles aparece siempre como una suculenta alternativa para hacer negocio futuro.

Los fondos de inversión dentro del mercado español

Dentro del mercado inmobiliario español, los fondos buitre, no sólo actúan sobre viviendas y activos inmobiliarios. Desde hace unos meses han comenzado a ver negocio en las divisiones inmobiliarias que poseen los activos adjudicados a los grandes bancos. Algunos ejemplos que ya hemos podido ver gracias a la prensa son la cesión de Bankia a Cerberus, la mitad de servihabitat de La Caixa a Texas Pacific Group o Apollo que compró el 85% de Altamira.

Con todo ello, estos grandes fondos gestionan ahora mismo más de 277.100 millones; es decir el 27% del PIB español.

Reformas

El pasado día 12 de febrero idealista/news realizó una entrevista interesantísima a Don Miguel Temboury sobre las reformas que el gobierno pretende aplicar en breve y que afectan entre otras cosas a la operativa de ejecución judicial y extrajudicial.

Ya comentamos en nuestro anterior post cual era nuestra opinión

Ojalá no se les escapen algunos de los aspectos que ya comentamos AQUÍ

mejoras del gobierno

El 31 de enero, a raíz del anuncio el día anterior en el congreso del Ministro de Economía y Competitividad, el periódico El Confidencial nos pulsó para conocer nuestra opinión a dichas reformas.

Os transcribimos  nuestras respuestas:

Disminuir la barrera de entrada del 20 al 5%: Acertado (aunque a quien tiene liquidez para participar en las subastas judiciales esto le da igual)

Incrementar el plazo de 20 a 40 días para obtener financiación: Irrelevante (o tienes financiación antes de entrar a participar en la subasta o mejor NO te metas porque el banco hoy por hoy NO te la va a dar). Además con la actual Ley de Enjuiciamiento Civil ya existen fórmulas para alargar ese plazo sin problemas (art. 670.6 LEC)

Limitar el importe de adjudicación al 75% del tipo de subasta: Lo único que conseguirá con esta medida es evitar la participación de postores en las subastas públicas. Lo contrario de lo que dicen querer hacer. Nadie en su sano juicio concurrirá a una subasta en estas condiciones. Habría que recordarle al señor ministro que la UNICA razón por la que alguien compra en subasta es por el PRECIO: Compras a ciegas y estás expuesto a los vaivenes y demoras de un proceso judicial para obtener la posesión del inmueble.

Respecto a que se reduzca un 50% la deuda si el banco obtiene en el futuro plusvalías por la venta del inmueble: queda MUY bien para la foto pero es un brindis al sol. Los bancos seguirán haciendo lo que hasta hoy; cediendo el remate tras la subasta a sus filiales inmobiliarias (o incluso haciéndolas participar directamente en las subastas). Con ello logran adjudicaciones por debajo de los importes marcados por ley para vivienda habitual.

¿Realmente quieren hacer que las subastas judiciales sean atractivas y atraer postores?

Se nos ocurren muchas otras, y de más profundo calado, pero ahí van un par de propuestas con los MISMOS parámetros que el Gobierno quiere activar:

Medidas “proteccionistas” para el ejecutado:

  1. Reducir un 50% la deuda pendiente que pudiera quedarle al ejecutado en caso que el banco obtuviera plusvalías con la venta futura del bien,…. pero también en caso de que estas plusvalías provengan de una filial y/o entidad relacionada con el banco, ya que de lo contrario “saltarse” esta norma será juego de niños para las entidades financieras. Les bastará con seguir adjudicando los inmuebles a sus filiales inmobiliarias como lo están haciendo hasta hoy.
  2. Con independencia del importe en que se adjudique el inmueble en pública subasta, la entidad habrá de exonerar la deuda al ejecutado con un importe igual al 70% del tipo marcado para subasta. ¿No es eso lo que dice De Guindos querer hacer en caso de que no existan postores? ; pues lo mismo.
  3. Estas dos “ventajas anteriores” SOLO se aplicarán a los “deudores de buena fe: Aquellos que permitan la visita concertada al inmueble a posibles postores tal y como se hace en otros países, y que otorguen la toma de posesión voluntaria del inmueble en el mismo acto de la subasta.

Medidas “facilitadoras” para el postor:

  1. Minimizar  la consigna al 5% tal y como plantean.
  2. Eliminar por completo cualquier limitación en precio de adjudicación: recordemos que la UNICA ventaja de comprar en subasta es el PRECIO.
  3. Permitir la cesión de remate del adjudicatario a favor de cualquier tercero. A día de hoy esta posibilidad está reservada para los bancos.
  4. Contar con un “mediador en subastas judiciales” que guíe a los postores en todo el proceso de compra. En otros países esta figura está ampliamente difundida y en España sería de muy fácil aplicación.
  5. Facilitar REALMENTE la financiación a los posibles postores. Algo que obviamente interesará a las entidades antes de tener que mantener un stock cada día mayor de activos con los gastos fijos e impositivos que supone.

Ni que decir tiene que todo esto puede hacerse por vía judicial (más lenta) o por vía extrajudicial (notarial) mucho más rápida. En subastaFACIL ya hemos tenido experiencias de este tipo con operaciones extrajudiciales y los resultados han sido gratamente satisfactorios. Lo que en los juzgados hubiéramos tardado 1 año en resolver, lo hemos resuelto en 1 mes por vía notarial. Es fácil si sabe cómo hacerse y si contamos con la disposición de todas las partes.

Como ves, medidas sencillas de aplicación, que facilitarían la participación de postores en subastas, ayudarían a la profesionalización del sector, aligerarían la carga de trabajo de los juzgados, eliminarían el problema de las entidades de crédito con el exceso de activos adjudicados, y sobre todo, minimizarían el impacto económico y la carga que a día de hoy (y a futuro) sufrirán muchísimas familias.

De las subastas que no son primera vivienda habría mucho también de qué hablar, pero ya habrá momento para más.

PD1: El artículo publicado por El Confidencial lo podéis leer AQUÍ

PD2: Más comentarios ver AQUÍ

Testimonios

Quizá la mejor forma que haya de difundir el mensaje de que siempre hay esperanza es la de difundir el mensaje de quienes ya han pasado con éxito por situaciones similares.

Aquí tenéis el testimonio de dos personas que se han dejado ayudar:

En Madrid

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En Granada