Los desahucios siguen subiendo

desahucios

Hace poco nos llamaron de un medio de comunicación para preguntarnos si era cierto que las ejecuciones hipotecarias estaban bajando con respecto de los años anteriores. Nosotros les dijimos que el ritmo seguía creciendo y, es más, el interés de los inversores había crecido en este último año.

Claro está que la gente, incluido los inversores, han determinado que tener el dinero en el banco es poco rentable y por eso prefieren invertir en inmuebles en subasta y, de paso, ayudar en medida alguna a los que están pasando por procesos de desahucios.

Analizando la noticia que nos presenta el diario digital 20 minutos con datos del CGPJ, podemos destacar la poca información y transparencia del órgano judicial a la hora de establecer una estadística correcta.

En el gráfico que nos presentan no establecen si las ejecuciones hipotecarias provienen de la misma demanda, de una pieza a parte o derivada de una reclamación dineraria de otra índole. Hay muchas de las ejecuciones hipotecarias que se están realizando este año que son consecuencia de subastas extrajudiciales, sin ningún tipo de amparo para los ejecutados y sin apenas acceso a los inversores a las mismas.

Muchos bancos han estado alargando la agonía de sus clientes haciéndoles carencias y demás triquiñuelas para lavar su imagen y conseguir que las cifras en papel resulten atractivas, pero la realidad es mucho más cruda que los datos que se presentan.

Resulta cuanto menos curioso que se analicen los datos del servicio común de comunicaciones de los partidos judiciales (para que lo entienda todo el mundo se trata de un departamento que hace las comunicaciones del juzgado a las personas o empresas), cuando estos no están presentes en todos los partidos judiciales, cuando en muchas ocasiones las comunicaciones se hacen por exhorto a juzgados de paz o cuando, en la mayoría de las ocasiones, se hacen por edictos en tablones. Esto no resulta serio, por lo que de esto no se pueden extraer datos reales. No se habla si los que hacen la ejecución son las entidades a las que se les debía un crédito hipotecario, si es por una deuda con Hacienda o la Seguridad Social, no especifica si es vivienda habitual o es una nave de un polígono.

Es cierto que las ejecuciones han crecido este año, pero también es cierto que se han producido menos ejecuciones de viviendas habituales que de otro tipo.

En los próximos dos años.

Lo que tenemos ya en nuestro horizonte es una devastadora escena de desahucios de familias que no han conseguido rehacer su situación y que por lo tanto, no tendrán una salida digna de sus viviendas. Hay que encauzar este asunto para que todas las partes puedan resarcir su interés de la mejor manera posible. Si a estas familias se las recoloca en pisos con alquileres sociales, el acreedor verá satisfecho el pago y las familias no se quedan en la calle.

En la actualidad hay muchos procedimientos que se acogieron (hace ya casi dos años) a la moratoria promovida desde la unión europea, pero eso no dura eternamente, sumado a las hipotecas que terminan sus carencias… nos espera un año movidito.

¿Quién es el lobo más feroz?

Nadie nos lo pregunta y nos produce mucha curiosidad. Gracias a la intervención mediática, todo el mundo piensa que el que quita la casa a una familia siempre es el banco. Rotunda y claramente NO. Hay muchos de los desahucios que se producen en este país ocasionados por las subastas que se celebran de la Seguridad Social y Hacienda. Estos acreedores estatales son realmente sanguinarios a la hora de arremeter contra los deudores. No tienen piedad, no negocian nada. Si debes a un banco tienes posibilidades de negociación y armas judiciales para poder defender, de alguna manera, tu posición frente a la situación que estás viviendo. Si los que te están ejecutando la vivienda son la Seguridad Social y Hacienda, la cosa no tiene solución.

Es cierto que para los inversores (licitadores) judiciales deberían poner las cosas más fáciles para poder acceder a tu inversión con la máxima rapidez posible y así poder ejercer tu labor con mayor índice de éxito, pero si el legislador estableciera una mayor protección a los que se quedan sin su vivienda habitual (el resto de casos consideramos que no es necesario), todo sería más rápido y sencillo.

Desde Subastafacil.com esperamos que, para próximas regulaciones en materia de subastas, el consejo de ministros, haga consultas a los profesionales del medio para saber qué medidas serían necesarias para agilizar los procesos y para el buen fin de los intereses de todos los agentes que participan en este sector.

José Martínez

Director ejecutivo Subastafacil

mejoras del gobierno

El 31 de enero, a raíz del anuncio el día anterior en el congreso del Ministro de Economía y Competitividad, el periódico El Confidencial nos pulsó para conocer nuestra opinión a dichas reformas.

Os transcribimos  nuestras respuestas:

Disminuir la barrera de entrada del 20 al 5%: Acertado (aunque a quien tiene liquidez para participar en las subastas judiciales esto le da igual)

Incrementar el plazo de 20 a 40 días para obtener financiación: Irrelevante (o tienes financiación antes de entrar a participar en la subasta o mejor NO te metas porque el banco hoy por hoy NO te la va a dar). Además con la actual Ley de Enjuiciamiento Civil ya existen fórmulas para alargar ese plazo sin problemas (art. 670.6 LEC)

Limitar el importe de adjudicación al 75% del tipo de subasta: Lo único que conseguirá con esta medida es evitar la participación de postores en las subastas públicas. Lo contrario de lo que dicen querer hacer. Nadie en su sano juicio concurrirá a una subasta en estas condiciones. Habría que recordarle al señor ministro que la UNICA razón por la que alguien compra en subasta es por el PRECIO: Compras a ciegas y estás expuesto a los vaivenes y demoras de un proceso judicial para obtener la posesión del inmueble.

Respecto a que se reduzca un 50% la deuda si el banco obtiene en el futuro plusvalías por la venta del inmueble: queda MUY bien para la foto pero es un brindis al sol. Los bancos seguirán haciendo lo que hasta hoy; cediendo el remate tras la subasta a sus filiales inmobiliarias (o incluso haciéndolas participar directamente en las subastas). Con ello logran adjudicaciones por debajo de los importes marcados por ley para vivienda habitual.

¿Realmente quieren hacer que las subastas judiciales sean atractivas y atraer postores?

Se nos ocurren muchas otras, y de más profundo calado, pero ahí van un par de propuestas con los MISMOS parámetros que el Gobierno quiere activar:

Medidas “proteccionistas” para el ejecutado:

  1. Reducir un 50% la deuda pendiente que pudiera quedarle al ejecutado en caso que el banco obtuviera plusvalías con la venta futura del bien,…. pero también en caso de que estas plusvalías provengan de una filial y/o entidad relacionada con el banco, ya que de lo contrario “saltarse” esta norma será juego de niños para las entidades financieras. Les bastará con seguir adjudicando los inmuebles a sus filiales inmobiliarias como lo están haciendo hasta hoy.
  2. Con independencia del importe en que se adjudique el inmueble en pública subasta, la entidad habrá de exonerar la deuda al ejecutado con un importe igual al 70% del tipo marcado para subasta. ¿No es eso lo que dice De Guindos querer hacer en caso de que no existan postores? ; pues lo mismo.
  3. Estas dos “ventajas anteriores” SOLO se aplicarán a los “deudores de buena fe: Aquellos que permitan la visita concertada al inmueble a posibles postores tal y como se hace en otros países, y que otorguen la toma de posesión voluntaria del inmueble en el mismo acto de la subasta.

Medidas “facilitadoras” para el postor:

  1. Minimizar  la consigna al 5% tal y como plantean.
  2. Eliminar por completo cualquier limitación en precio de adjudicación: recordemos que la UNICA ventaja de comprar en subasta es el PRECIO.
  3. Permitir la cesión de remate del adjudicatario a favor de cualquier tercero. A día de hoy esta posibilidad está reservada para los bancos.
  4. Contar con un “mediador en subastas judiciales” que guíe a los postores en todo el proceso de compra. En otros países esta figura está ampliamente difundida y en España sería de muy fácil aplicación.
  5. Facilitar REALMENTE la financiación a los posibles postores. Algo que obviamente interesará a las entidades antes de tener que mantener un stock cada día mayor de activos con los gastos fijos e impositivos que supone.

Ni que decir tiene que todo esto puede hacerse por vía judicial (más lenta) o por vía extrajudicial (notarial) mucho más rápida. En subastaFACIL ya hemos tenido experiencias de este tipo con operaciones extrajudiciales y los resultados han sido gratamente satisfactorios. Lo que en los juzgados hubiéramos tardado 1 año en resolver, lo hemos resuelto en 1 mes por vía notarial. Es fácil si sabe cómo hacerse y si contamos con la disposición de todas las partes.

Como ves, medidas sencillas de aplicación, que facilitarían la participación de postores en subastas, ayudarían a la profesionalización del sector, aligerarían la carga de trabajo de los juzgados, eliminarían el problema de las entidades de crédito con el exceso de activos adjudicados, y sobre todo, minimizarían el impacto económico y la carga que a día de hoy (y a futuro) sufrirán muchísimas familias.

De las subastas que no son primera vivienda habría mucho también de qué hablar, pero ya habrá momento para más.

PD1: El artículo publicado por El Confidencial lo podéis leer AQUÍ

PD2: Más comentarios ver AQUÍ

Por derecho propio

 

Desde el inicio de la andadura de este proyecto he conocido a multitud de personas. Y de entre todas ellas, Jose Martínez se ha ganado por derecho propio con su entrega, ilusión y ambición un puesto que, él bien lo sabe, conlleva una responsabilidad amplísima. El ser Director general de expansión de la franquicia es ardua labor.

Quiero darle desde aquí públicamente las gracias por su dedicación y constancia, así como por confiar todo su tiempo a esta tarea. Sé que la expansión nacional de la entidad está ahora en MUY buenas manos.

Manuel Glez.

Utopía

Crear algo con SENTIDO requiere tener la inspiración y vocación de querer cambiar el mundo que nos rodea. Hacer algo por lo que valga la pena vivir.

Este proyecto de subastaFACIL.com en el que cadía día más personas estamos inmersos tiene una capacidad única de hacer ver a cuantas personas contactamos que nadie debería permitir ser esclavizado a una hipoteca de plazo infinito.

Mi consejo es siempre el mismo; Si no puedes pagarlo en menos de 15 años, NO lo compres.

Mientras tanto, permitamos que el mercado inmobiliario se ajuste de forma radical. Caerán muchos por el camino perdiendo sus propiedades. Pero se hace necesario. Por los excesos y tasaciones irreales cometidas en el pasado.

Es imprescindible también que nuestros poderes públicos tomen medidas en pro de que la única garantía de la hipoteca sea el propio inmueble (como en EEUU). Perder tu casa y seguir debiendo dinero el resto de tus días es una aberración que nos configura como esclavos del sistema.

Si mi reflexión sirviera para algo. Si pudiera hacer reflexionar a UNA sola persona. Ya hubiera valido la pena. Porque a partir de ese momento habrá adquirido el beneficio de su libertad como individuo.

Manuel González

CEO de subastaFACIL.com

No más de 15 años

Entenderéis el título de este artículo al finalizar su lectura. No tengáis prisa.

Empezaremos por la raíz de todo este cacao en el que hoy estamos metidos. El problema se remonta incluso antes de la llamada crisis de las hipotecas subprime, las llamadas hipotecas basura, y la simpática y sencilla teoría de la crisis ninja de Don Leopoldo Abadía. (Quien no haya leído su libro, que vea su explicación. Es de partirse.)

El mío, como el de Don Leopoldo, es un análisis MUY simplista (y de hecho no pretende ser otra cosa), pero da la casualidad que mientras más simple se plantea el problema, más sencilla resulta la respuesta. Pues bien, mejor lo veréis con un ejemplo:

–          Soy un feliz promotor en una época de bonanza en donde todo el monte es orégano. Como muchos otros compañeros del colegio, me lanzo a la aventura de construir y vender ¡viva el ladrillo!

–          Compro un suelito por 100.000 €

–          Construyo con otros 100.000 €

–          Y como todo buen empresario me dispongo a ganar un 50% de beneficio sobre mi inversión (relativa), ya que en gran medida he realizado la obra con el dinero del banco, pero bueno, eso son otros lópez…., Sigamos

–          Pongo el chalecito a la venta y hago el cálculo de la hipoteca que tendría que pagar mi comprador. Le sale una cuota fácil de pagar en 20 años.

–          Y aquí viene lo bueno; Mis vecinos (también promotores) están vendiendo con facilidad casas como la mía por la misma cuota hipotecaria pero con un vencimiento de 25 años. Ya a algún “genio” se le ha ocurrido la feliz idea de jugar con los importes relativos y los absolutos.

–          Me explico, el dichoso “genio” tuvo que haber aparecido en una de esos almuerzos entre el del banco y el afamado promotor. Después de una copiosa comida y ya en la sobremesa, con unas copas de más y el puro en la boca, dice uno en broma ¿Qué tal si dejamos la misma cuota pero subimos los años en los que el tío paga? Y el otro lanza un grito ¡Joder, eres un puto genio! Eso me hará ganar más dinero a mí y tu banco lo tendrá cogido por los cojones otros 5 años más. ¡Jó, hay que repetir estas comidas!

–          Ni cortos ni perezosos, lo que fue un comentario de coña sin sentido, se llevó a realidad en la escritura de venta.

–          Enseguida vino la pregunta obligada: ¿y si lo pusiéramos a 30 años?

–          Luego, vino 35

–          Más tarde, 40 años

–          Y alguna entidad se atrevió ya con los 45 años

–          Por aquel entonces el suelo, y el ladrillo edificado encima habían perdido toda conexión con su valor real. La especulación campaba a sus anchas.

–          La gente hablaba de una tal burbuja inmobiliaria. Pero nadie conocía personalmente a dicha señorita. Hasta que se presentó en casa, y sin avisar dijo: Hola soy la señorita Burbuja y vengo a deciros que ¡PLUUUUUFFF!

–          Millones de ojos perplejos vieron disolverse de la noche a la mañana la ilusión de un mundo idílico que no tenía por qué haber acabado.

–          Coño, decía la vecina del segundo, si es que hasta los particulares se han convertido ya en “inversores”. Comprando segunda residencia sobre plano para luego venderla a un tercero por un precio mayor y sacarle un buen tajo. ¡Que se joda el último! Decían

–          Pues bien, el “último” hoy somos todos

Moraleja: NADA que tardemos en pagar más de 15 años vale la pena comprarlo. Primero, porque gran parte del precio que pagáramos sería meramente especulativo (calculad el precio por capitalización de rentas y veréis) y lo segundo, y MAS importante aún si cabe es que NO es de recibo ser esclavo de tu hipoteca ni destinar el fruto de nuestro esfuerzo y trabajo para terminar viendo pagada la hipoteca a los 60 ó 70 años de edad. Hay una máxima: deberíamos saber disfrutar de nuestro tiempo (la vida es demasiado corta).

Manuel González

CEO de subastaFACIL

* PD: Perdonad el lenguaje soez utilizado en mi interpretación del “genio de la botella” pero me pareció más creíble escribir lo que sin duda salió de su boca en ese momento de éxtasis.

UNO más UNO es más que DOS

Me refiero a que el hecho de trabajar en equipo en un proyecto, permite a todos obtener mucho más de lo que por sí solo cada uno de nosotros seríamos capaz de alcanzar.

Es una realidad. Muy redicha por cierto. Pero que en estas dos últimas semanas tiene especial relevancia para mí al comprobar como la incorporación de una persona más a nuestro equipo de programación (se llama Gema) nos ha permitido avanzar notablemente más allá de la suma de esfuerzos de cada uno.

Esto trae a mi mente lo que reiterandamente expreso siempre que tengo oportunidad: Las empresas españolas deberíamos tender más a la colaboración que a la competencia. Ya que la primera fórmula nos permite ser más creativos, eliminar duplicidades, compartir esfuerzos y también recompensas.

¿Parece sencillo eh? Pues no. Los españolitos estamos recubiertos por una especie de coraza que evita el contacto interempresarial y produce rechazo ante cualquier intento de acercamiento y exposición a aquel que pudieramos considerar de la competencia.

En nuestra ignoracia y egocentrismo consideramos que somos mejor que el otro. Que dificilmente podrá aportarnos algo que no conozcamos. Que lo que el otro haga nosotros lo podemos replicar e incluso mejorar. Que no debemos hablar más de la cuenta NO nos vayan a copiar nuestro “SUPERmodeloDEnegocioMEGArentable.com”. Y lo peor de todo ¿cómo voy a compartir mi trocito de tarta con otro? Que vá, que vá ¿estamos locos?

Pues bien. Pon tus orejas en alto. El hermano lobo, el más voraz de los que jamás puedas haber conocido, va a desvelarte un secreto:

¡ El mercado es ENORME y hay tarta para todos !

No solo en este mercado sino en todos los órdenes de la vida. Y lo mejor (aunque esto puede que ya te sea más difícil incluso de asumir) es que no solo es enorme, sino inagotable.

Este criterio, llevado al mundo de la empresa, mediante la búsqueda de alianzas, sinergias e intereses conjuntos con todo el mercado debiera ser política de cualquier compañía que se precie.

A nosotros por ejemplo, la colaboración con inmobiliarias, intermediarios financieros y prescriptores de todo tipo nos ha permitido llegar más lejos, e incluso replantear hasta el modelo de negocio sobre el que operar. Haciéndolo más eficiente.

Ciertamente, NO somos una inmobiliaria, pero trabajamos con inmuebles y eso nos permite llegar a acuerdos con ellos. NO somos un intermediario financiero, pero aportamos productos de exquisita rentabilidad y garantía que son atractivos para muchos gestores.

Así que ¿por qué no colaborar con todos aquellos que han mostrado interés en colaborar con nosotros? Se trata de SUMAR.

Mi recomendación es siempre la misma; en la medida que pueda ser posible, buscad alianzas y colaboración con todos aquellos que operen en tu mismo mercado y quieran sumar. Es obvio que así ganamos todos. De no ser posible, tampoco os preocupe mucho. Vedlo desde el lado positivo: la “compentencia” es más un magnífico argumento para impulsarte a crear y superarte, que un obstáculo para conseguir lo que quieres (al menos así lo es para mí).

Bueno, lo dicho.  A todos aquellos que ya han tocado a nuestra puerta; Gracias.

A todos aquellos que vendrán; bienvenidos ¡ aquí nos tenéis !

Manuel González

CEO de subastaFACIL

Crear algo con SENTIDO

Como reza el libro “El arte de Empezar”, de Guy Kawasaki, crear algo con SENTIDO no tiene nada que ver con el dinero, ni tampoco con el poder o con el prestigio. Tiene que ver con crear algo que te permita mejorar la calidad de vida de tus semejantes, enmendar una terrible injusticia, o evitar que algo bueno se acabe. Y a la vez, que sea rentable. Difícil ¿eh?

Pues bien, aquí tenéis el “sentido” de nuestra existencia: La fórmula y esencia de vida del proyecto podemosAYUDARLE.com y subastaFACIL.com es esta;

  1. AYUDAR a los ejecutados que están sufriendo la pérdida de sus propiedades. Para que si han de perder sus propiedades al menos lo hagan por el precio más alto posible y queden debiendo al banco el menor importe posible.
  2. Facilitar la adquisición al público en general de las viviendas adjudicadas por los bancos en las subastas judiciales como medida para ajustar los precios de compra en el mercado.
  3. Concienciar al inversor de que NADA que tardemos en pagar más de 15 años vale la pena comprarlo. NO es de recibo ser esclavo de tu hipoteca ni destinar el fruto de nuestro esfuerzo y trabajo para terminar viendo pagada la hipoteca a los 60 ó 70 años de edad. Hay una máxima: deberíamos saber disfrutar de nuestro tiempo (la vida es demasiado corta).
  4. Impulsar (se aceptan ideas) desde la ciudadanía acciones que provoquen una reforma legal por la que la ÚNICA GARANTÍA de la hipoteca sea la propiedad sobre la que se constituye (como en EEUU). Y que conste que no hace falta que sea con carácter retroactivo.

Si me permitís un consejo; Quedaros con lo que os he resaltado en el punto 3 y grabad a fuego la última frase de ese párrafo en vuestras mentes.

Manuel González

CEO de subastaFACIL.com