Extracto del extenso programa emitido
subastaFACIL en Antena3 y Equipo de Investigación
subastaFACIL en Intereconomía
Recientemente realizaron a nuestro director de expansión Jose Martínez dos entrevistas en Intereconomía.
Esta es la realizada en el programa «Los desayunos de Capital»
Los 5 problemas más frecuentes en la comunidad de vecinos
Estamos mirando dónde queremos vivir, y al final nos decantamos por comprarnos un piso en una finca. Debemos saber que con esta elección de compra de un piso adquirimos también dentro del pack la comunidad de vecinos.
Si preguntas a todos los que viven en fincas seguro que te dicen que más de una vez han tenido roces con un vecino o malentendidos, y esto en el mejor de los casos, porque rara vez se tiene “problemas” solo con un vecino; y es que entrar a formar parte de una comunidad de vecinos puede ser más difícil de lo que parece al principio.
Estos malentendidos quedan muchas veces en eso, pero en ocasiones van más allá, cosa que queda demostrada en que muchos abogados reciben consultas acerca de cómo tratar los problemas propios de una comunidad de vecinos. Son muchos los motivos por lo que pueden surgir esas pequeñas rencillas con aquellos que forman nuestra comunidad vecinal, pero ¿realmente sabes lo que las genera?
Como decimos hay diversas razones, pero hoy vamos a exponerte las más importantes, para que sopeses el irte a vivir a una finca o no.
1- La existencia de morosos en la finca
En los tiempos que corren esto es algo muy común en muchos lugares. Como sabéis, hay que pagar una cuota mensual estipulada por la propia finca que va destinada al arreglo de imperfectos y a pagar los gastos que genera la escalera. Pues bien, se da el caso en muchas viviendas de que algunos de los propietarios no quieren o no pueden pagar dichas cuotas, con el malestar general que ocasiona a los vecinos, por no hablar del trastoque de fondos económicos que puede suponer. Frente a esta situación no se puede actuar igual en todos los casos. Hay personas que de manera puntual no podrán pagar y piden algo más de tiempo, con lo que la recomendación aquí es tratar de usar la empatía y ponerse en el lugar del otro a fin de entender su situación y darle un margen de pago. Por otra parte, con aquellos vecinos que se retrasan o no pagan las cuotas de manera sistemática lo que se recomienda es interponer una demanda por la vía judicial con el fin de pedir el embargo de bienes.
2- El ascensor
Este es sin duda un tema que calienta bastante los ánimos de los vecinos. Por ejemplo, pongámonos en el caso de una finca que entre sus instalaciones aún no cuenta con la del ascensor. Pues bien, se decide votar el empezar las obras para la instalación y hay vecinos que aceptan y otros que no, alegando que es un gran desembolso económico que no están dispuestos a hacer. En este caso por ley está obligado a pagar, ya que con el 50% de vecinos a favor de la instalación esta se debe realizar. Existe el caso de que la comunidad de vecinos excluya al vecino del pago, pero esto está en manos exclusivamente de la comunidad en su totalidad.
3- Ruidos molestos y actividades prohibidas
Este problema es algo del día a día en las comunidades vecinales. Lo primero que hay que tener en cuenta es el tipo de molestia que originan los vecinos. Ruidos puntuales tales como comidas familiares u obras cortas, no pueden ser demandados. Pero el caso de que sean ruidos muy persistentes o en el caso de que el vecino esté realizando actividades que están expresamente prohibidas por la comunidad hay que seguir el siguiente procedimiento. Lo primero es comunicar al presidente de la existencia de estos ruidos/actividades molestos para los propietarios e inquilinos de un inmueble, con lo que es el presidente el que se reúne con el vecino que realiza las actividades molestas para pedir que cesen. Si esto no ocurre, el siguiente paso es convocar una Junta de Propietarios con el objeto de autorizar al presidente a interponer una demanda de cesación, es en este momento en el que el juez decide que hacer con el propietario/inquilino que produce esos ruidos molestos.
4- Instalación de infraestructuras nuevas
En el caso de que se quiera o deba instalar algo nuevo en la finca hay que someterlo a votación (a no ser que venga obligado por ley). Un claro ejemplo es la instalación de antenas parabólicas. En este caso con el 33% de los votos a favor se puede proceder a la instalación, pero no se puede obligar a los vecinos a pagar por ella. Si en un futuro quisieran disponer de estos servicios tendrían que pagar la parte actualizada que les corresponda de la instalación que se realizó.
5- Concesión de créditos a nombre de la comunidad
Si la comunidad solicitara un crédito para la realización de alguna obra /instalación que se ha aprobado en la junta de vecinos, tiene que quedar claro que los pagos de la deuda contraída tienen que pagarlos los vecinos, eximiendo a la comunidad en su totalidad de la responsabilidad.
Estos son solo algunos de los problemas que puedes encontrarte dentro de una comunidad de vecinos, pero hay más. ¿Nos cuentas tu caso?
¿Qué agentes participan dentro de una subasta judicial?
Mucho se habla de las subastas judiciales en todos los medios, pero es muy posible que no sepas todo lo concerniente a ellas para lograrlas entender a la perfección o simplemente para decidirte a participar en una de ellas.
Pues bien, con el fin de ayudarte en esta tarea hoy vamos a hablar de los agentes que participan en una subasta judicial. Continuar leyendo «¿Qué agentes participan dentro de una subasta judicial?»
Ventajas de comprar inmuebles en subastas
A la hora de comprarse un inmueble son muchas las preguntas que se nos vienen a la cabeza, y no es para menos, ya que el paso que vamos a dar es algo que nos marcará durante muchos años de nuestra vida.
¿Compramos un inmueble nuevo o de segunda mano? ¿En las afueras o en el centro de la ciudad? ¿Piso o adosado? Seguro que estas son muchas de las preguntas que surgen a la hora de hacer frente a la hora de adquirir una vivienda. Pues bien, nosotros vamos a añadir una más a la lista de preguntas que debería hacerse ¿Es buena idea compra inmuebles en subastas?
Comprar inmuebles en subastas no es algo que todos los compradores tengan en cuenta, por lo menos no como primera opción. Esto se debe al desconocimiento que hay del tema, ya que no se sabe realmente si es una buena inversión o no. Pues bien, con el fin de aclarar este tema os vamos a dar las ventajas que existen a la hora de comprar inmuebles en subastas de tal manera que sean ustedes los que vean si os es rentable o no.
- Estamos frente a una amplia cartera de pisos para elegir.
- Los precios suelen estar un 20% por debajo de los inmuebles vendidos por particulares.
- Si hay mucha oferta de inmuebles en la zona donde queremos comprar, el comprador tiene más margen de negociación para poder rebajar un poco más el precio.
- El aval necesario para la compra del inmueble es muy bajo e incluso inexistente en muchos casos.
- Si hablamos de subastas de inmuebles en manos de bancos se puede conseguir una financiación de hasta el 100% del precio.
- Es una buena forma de hacerse con un piso para los compradores que tienen un presupuesto más ajustado.
- Las hipotecas que se dan para la compra de inmuebles subastados suelen tener un amplio periodo de amortización, pudiendo llegar a los 50 años.
- Es normal ver como se financian los gastos de compra, tal como notaría, gestoría, pago de impuestos y registros.
- En ocasiones las entidades bancarias ofrecen un cheque reforma que puede llegar hasta 5.000 euros.
Pese a estas ventajas a la hora de comprar un inmueble de subasta hay que investigar bien de manera que nada nos pille por sorpresa. Hay que comprobar que no existen cargas pendientes del inmueble, que éste se encuentra en buen estado (ya que nade se hace cargo de las posibles reparaciones y/o desperfectos) y sobre todo que el inmueble está vacío, es decir, sin sus anteriores inquilinos.
Cómo actuar ante un desahucio
El tema de los desahucios es algo que, desafortunadamente, vemos en nuestro día a día. Casi a diario aparecen noticias en los medios de comunicación de personas que van a ser desahuciadas de sus casas por no poder hacer frente al pago de éstas. Familias con niños pequeños, gente joven, personas mayores…. Vemos que los desahucios afectan a todos los grupos de edad por igual. Y no solo vemos esto en medios de comunicación, sino que a muchos de vosotros seguro que os ha tocado este tema de cerca, bien en primera persona o bien porque algún familiar, amigo o vecino lo han sufrido.
Frente a este situación tan desesperante desde Subastafácil queremos ayudaros dándoos unas pequeñas directrices sobre cómo actuar ante un desahucio, de manera que o bien podamos pararlo o aplazarlo, o bien intentemos pasar por él de la forma menos traumática posible.
El primer consejo es no ponerse nervioso. Parece algo obvio y muy difícil de conseguir en estos casos, pero piensa en positivo. Esto te ayudará a moverte para buscar soluciones y evitar que se produzca el desahucio.
Dentro de un desahucio podemos encontrar varias fases. Lo ideal es buscar una solución lo antes posible.
La primera fase es no hacer frente a una o varias cuotas del préstamos, pero sin recibir aún demanda judicial por parte del banco. Es en este momento en el que debes acudir al banco e intentar pactar una situación que “beneficie” o por lo menos no perjudique a las dos partes. Las soluciones en este momento pueden ser:
- Refinanciar la deuda, de manera que se vea si se puede bajar la cuota mensual que hay que satisfacer para poder hacer frente a ella.
- Carencia total. Durante un tiempo no pagará nada al banco; ni capital, ni intereses, pero debe saber que al final su deuda aumentará por los intereses que no ha estado pagando durante el periodo de carencia.
- Carencia de capital. En esta modalidad tan solo pagará intereses, quedando el capital por amortizar sin tocar, con lo que al final de la carencia, su nivel de deuda seguirá siendo el mismo, pero por lo menos durante esos meses pagará menos.
Si todo esto no tiene efecto y el banco no está dispuesto a negociar, se puede plantear una dación en pago. Una dación en pago es hacer entrega del inmueble de manera que así todos los cargos económicos que quedan pendientes en él se liquidan, desapareciendo así la deuda.
Si nada de esto da fruto se llega a la segunda fase, que es la notificación judicial de ejecución hipotecaria. En este momento lo mejor que puede hacer es ponerse en manos de expertos en desahucios de manera que puedan asesorarle como es debido. Nosotros podemos asesorarle en todo momento y si tiene alguna duda mire este vídeo que habla sobre nuestro asesoramiento judicial.
Pese a que estemos en esta segunda fase, nunca se debe perder la esperanza de negociar con el banco.
Si el proceso sigue adelante y se lleva a cabo una subasta judicial, es probable que aún le quede parte de la deuda por pagar. Si se ve en esta situación, de estar sin casa, lo mejor que puede hacer es pedir la condonación de la deuda, para que así no tenga que pagar el resto de la deuda hipotecaria. Recordad en todo momento que aunque os encontréis en esta fase no tenéis porque abandonar la casa. En este momento podéis ver la posibilidad de un alquiler social para poder seguir residiendo en vuestro domicilio.
Si tenéis dudas acerca de los procesos de desahucios, tenemos un grupo de expertos que están a vuestra disposición para asesorarles en todo momento y conseguir la mejor solución a su problema. Siempre hay una salida.
Imagen / Autor: Exposición via photopin (license)
Continúa la subida en las operaciones de compraventa de viviendas en noviembre
Una vez conocidos los datos publicados por el INE sobre las operaciones de compraventa en sector inmobiliario español durante el mes de noviembre de 2014, observamos como durante este mes la cifra de operaciones aumentó en un 14% respecto al mes de noviembre de 2013. Sin duda unos datos muy esperanzadores de cara a futuras inversiones.
Este avance interanual del mes de noviembre, es el tercero que se da de forma consecutiva durante el año 2014 y parece significar el inicio de una lenta recuperación dentro del sector inmobiliario español.
Analizando pausadamente los datos extraídos del informe del INE, observamos como una de las principales causas en esta subida de operaciones ha sido el aumento de un 41,6% en las operaciones de compraventa de viviendas de segunda mano, llegando a una cantidad de 17.433 transacciones. Por su parte, la compraventa de viviendas de nueva construcción descendió un 20,6% interanual; llegando a la cuota más baja desde el año 2007.
Mención destacada merecen también las viviendas libres, ya que el 90% de las operaciones de compraventa de viviendas durante este mes (un total de 22.675 viviendas) han sido de este tipo; dejando en sólo un 10% (2.525) a las transacciones realizadas con viviendas protegidas.
Por último, si miramos detenidamente los datos de las distintas comunidades autónomas, observamos como todas ellas han presentados variaciones interanuales positivas menos la comunidad de Cantabria y la Comunidad Valenciana. Por el contrario, las que han presentado un mayor incremento son la Comunidad Foral de Navarra, La Rioja y el Principado de Asturias.
Tras conocer estos datos, podemos augurar que las expectativas futuras son positivas y apuntan a que la estabilización va consolidándose; eso sí el ritmo será lento y no ocurrirá de la noche a la mañana. Habrá que esperar e ir con pies de plomo.
5 consejos para participar en una subasta inmobiliaria
En estos tiempos, son muchas las personas que empiezan a descubrir los múltiples beneficios del mundo de las subastas judiciales de inmuebles. Beneficios que en la mayoría de casos se reflejan en una bajada en los precios de la vivienda superior al 50% del valor de la misma.
Pero no es fácil adentrarse en el mundo de las subastas y conseguir adueñarse de un inmueble; hay que tener en cuenta que hay ente profesional en ellas y muchas veces los propios bancos están detrás de estas subastas, por lo que hay que se cauto y seguir algunos consejos para participar en una subasta inmobiliaria.
- El primero de los consejos para participar en una subasta inmobiliaria del juzgado es bastante obvio; hay que poseer suficiente solvencia para participar en ella. Además de la fianza de participación, si logras ser el adjudicatario tendrás que pagar el resto del importe en un breve periodo de tiempo.
- Otro consejos para participar en subastas judiciales es conocer bien el funcionamiento de las mismas y el lenguaje utilizado en ellas. Es como si vamos a un banco y no sabemos qué son los intereses, las comisiones, etc… Nos podrían dar gato por liebre y adjudicarnos una vivienda que no podemos disfrutar por cualquier motivo.
- En base al segundo consejo, también es interesante conocer previamente el expediente judicial y toda la información relacionada con la vivienda a subastar. Para ello es muy útil visitar la web de subastafacil donde encontrarás el mayor catálogo de viviendas a subastar con toda su información correspondiente.
- Una vez en la puja, es importante marcarse una estrategia previa dependiendo de la cantidad económica que poseamos. El carácter y la experiencia de cada uno serán muy importantes en este punto.
- Por último, no desilusionarse si no se consigue la vivienda deseada. Siempre se puede negociar con el adjudicatario o buscar otra casa a subastar que cumpla con nuestras expectativas creadas.
Pese a estos consejos, como hemos dicho anteriormente, siempre vamos a competir contra profesionales de las subastas, por lo que es conveniente formarse previamente en todo lo referente al mundo de las subastas inmobiliarias.
Los desahucios siguen subiendo
Hace poco nos llamaron de un medio de comunicación para preguntarnos si era cierto que las ejecuciones hipotecarias estaban bajando con respecto de los años anteriores. Nosotros les dijimos que el ritmo seguía creciendo y, es más, el interés de los inversores había crecido en este último año.
Claro está que la gente, incluido los inversores, han determinado que tener el dinero en el banco es poco rentable y por eso prefieren invertir en inmuebles en subasta y, de paso, ayudar en medida alguna a los que están pasando por procesos de desahucios.
Analizando la noticia que nos presenta el diario digital 20 minutos con datos del CGPJ, podemos destacar la poca información y transparencia del órgano judicial a la hora de establecer una estadística correcta.
En el gráfico que nos presentan no establecen si las ejecuciones hipotecarias provienen de la misma demanda, de una pieza a parte o derivada de una reclamación dineraria de otra índole. Hay muchas de las ejecuciones hipotecarias que se están realizando este año que son consecuencia de subastas extrajudiciales, sin ningún tipo de amparo para los ejecutados y sin apenas acceso a los inversores a las mismas.
Muchos bancos han estado alargando la agonía de sus clientes haciéndoles carencias y demás triquiñuelas para lavar su imagen y conseguir que las cifras en papel resulten atractivas, pero la realidad es mucho más cruda que los datos que se presentan.
Resulta cuanto menos curioso que se analicen los datos del servicio común de comunicaciones de los partidos judiciales (para que lo entienda todo el mundo se trata de un departamento que hace las comunicaciones del juzgado a las personas o empresas), cuando estos no están presentes en todos los partidos judiciales, cuando en muchas ocasiones las comunicaciones se hacen por exhorto a juzgados de paz o cuando, en la mayoría de las ocasiones, se hacen por edictos en tablones. Esto no resulta serio, por lo que de esto no se pueden extraer datos reales. No se habla si los que hacen la ejecución son las entidades a las que se les debía un crédito hipotecario, si es por una deuda con Hacienda o la Seguridad Social, no especifica si es vivienda habitual o es una nave de un polígono.
Es cierto que las ejecuciones han crecido este año, pero también es cierto que se han producido menos ejecuciones de viviendas habituales que de otro tipo.
En los próximos dos años.
Lo que tenemos ya en nuestro horizonte es una devastadora escena de desahucios de familias que no han conseguido rehacer su situación y que por lo tanto, no tendrán una salida digna de sus viviendas. Hay que encauzar este asunto para que todas las partes puedan resarcir su interés de la mejor manera posible. Si a estas familias se las recoloca en pisos con alquileres sociales, el acreedor verá satisfecho el pago y las familias no se quedan en la calle.
En la actualidad hay muchos procedimientos que se acogieron (hace ya casi dos años) a la moratoria promovida desde la unión europea, pero eso no dura eternamente, sumado a las hipotecas que terminan sus carencias… nos espera un año movidito.
¿Quién es el lobo más feroz?
Nadie nos lo pregunta y nos produce mucha curiosidad. Gracias a la intervención mediática, todo el mundo piensa que el que quita la casa a una familia siempre es el banco. Rotunda y claramente NO. Hay muchos de los desahucios que se producen en este país ocasionados por las subastas que se celebran de la Seguridad Social y Hacienda. Estos acreedores estatales son realmente sanguinarios a la hora de arremeter contra los deudores. No tienen piedad, no negocian nada. Si debes a un banco tienes posibilidades de negociación y armas judiciales para poder defender, de alguna manera, tu posición frente a la situación que estás viviendo. Si los que te están ejecutando la vivienda son la Seguridad Social y Hacienda, la cosa no tiene solución.
Es cierto que para los inversores (licitadores) judiciales deberían poner las cosas más fáciles para poder acceder a tu inversión con la máxima rapidez posible y así poder ejercer tu labor con mayor índice de éxito, pero si el legislador estableciera una mayor protección a los que se quedan sin su vivienda habitual (el resto de casos consideramos que no es necesario), todo sería más rápido y sencillo.
Desde Subastafacil.com esperamos que, para próximas regulaciones en materia de subastas, el consejo de ministros, haga consultas a los profesionales del medio para saber qué medidas serían necesarias para agilizar los procesos y para el buen fin de los intereses de todos los agentes que participan en este sector.
José Martínez
Director ejecutivo Subastafacil
¿Vendo mi casa antes de fin de año?
Con la llegada inminente del nuevo año, muchas son las personas que se plantean si vender su inmueble antes del 2015 o una vez entrado en él. La gran diferencia estará en la modificación de los impuestos que se pagan por la venta del piso en cuestión.
Con la nueva reforma fiscal de 2015, el vendedor de la vivienda tendrá que tener en cuenta algunos aspectos que antes no le afectaban de la misma manera.
En primer lugar, Hacienda quitará el coeficiente de actualización y en aquellas viviendas que no lleguen a los 400.000 euros en su venta tendrán limitado el abatimiento. Por su parte, los impuestos sobre la plusvalía serán reducidos. Todo esto significa una importante subida de los impuestos de ventas de inmuebles, dependiendo si el inmuebles se había comprado antes del año 1994 o después.
Las deducciones en materia de alquiler de viviendas, tanto para arrendador como para inquilinos, también desaparecerán en 2015.
Sin embargo, si tienes más de 65 años y vas a vender un inmueble que no es tu vivienda habitual es preferible esperarse al año 2015, ya que si se invierten los beneficios de la venta en un plan de pensiones o en una renta para completar la jubilación, éstos no tributarán.
En resumidas cuentas; las reformas fiscales afectarán negativamente a quienes no vendan una vivienda habitual, a aquellos que no tengan la intención de invertir en otro inmueble la cantidad ganada en la venta y a aquellos que en dos años tras la venta no hayan comprado otra casa.
Sin embargo, beneficiará a aquellos que vendan en 2015 o 2016 rebajando los tipos impositivos aplicados sobre las ganancias de un máximo del 27 a un 23% y de un mínimo del 21% a un 19.
Como vemos, no se puede decir si es mejor o peor vender antes del 2015. A grandes rasgos las viviendas más antiguas puede resultar rentable venderlas antes del 2015, pero habrá que estudiar detenidamente cada caso en cuestión para poder tomar la mejor decisión a la hora vender la vivienda.